Сочинение на тему земельно имущественные отношения
11 вариантов
Эссе на тему «Почему я выбрал эту специальность?»
Меня зовут Дмитрий. Мне 15 лет. Для достижения своей жизненной цели хочу вырасти гражданином с активной жизненной позицией, хочу уверенно ориентироваться в проблемах современности, создавать счастье не только для себя, но и для государства в целом. Именно поэтому пошел в Апшеронский лесхоз-техникум. Я будущий техник-землеустроитель! Произношу это с гордостью, потому что специальность посвящена бесценному сокровищу страны – ее земле. Сегодня эта профессия актуальна, как и много лет назад. В наши дни под термином «землеустройство» принято понимать систему мероприятий по регулированию земельных отношений‚ организации использования‚ а также охране земельных участков того или иного назначения. Землеустроители следят за тем, чтобы земля использовалась рационально и эффективно. От их профессионализма зависит, насколько по-хозяйски используется земля, в каком состоянии она будет передана потомкам.
Понимаю важность профессии: от точности расчетов, прогнозов и проектирования техника-землеустроителя зависит не только дальнейшая эксплуатация стратегически важных объектов, но и жизнь и здоровье людей, которые имеют к ним отношение.
Мой выбор профессии не случаен. Техник – землеустроитель сегодня – это широко эрудированный специалист, в первую очередь умеющий творчески мыслить, вооруженный методикой научных исканий, хорошо владеющий логикой творческой мысли. Я учусь с интересом и знаю, что смогу быть универсальным специалистом для работы в системе Роснедвижимости, смогу работать в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству при администрации города, в агентстве по оценке земли и недвижимости, в налоговой инспекции, проектных институтах, экологических центрах, земельных банках и других организациях, заинтересованных в использовании земли с учетом специфики производства. Хочу стать профессионалом своего дела, чтобы служить Родине, так как правильный учет, оценка, отвод, распределение и перераспределение земель позволят улучшить управление земельными ресурсами страны.
В настоящее время в России проводится земельная реформа, создается новый земельный строй, введено платное землепользование, создаются условия для развития рынка земельной собственности. В таких условиях профессия ” техник-землеустроитель ” приобретает новое значение, она востребована на рынке труда.
Впереди много интересного, планирую поступить в университет и стать инженером. А пока учусь составлять фотосхемы, рисую рельеф, пробую составить экспликацию. И точно знаю: я выбрал для себя самую нужную, лучшую и интересную профессию, которая сделает меня счастливым.
Я хочу стать специалистом по земельно-имущественным отношениям. Почему я выбрала именно эту специальность? Специальность интересная, достаточно перспективная и прибыльно, но, чтобы в ней расти и куда-то двигаться, надо всё равно высшее образование получить.
Земельно-имущественные отношения – что за профессия, что делает специалист? Он должен быть способным произвести грамотную оценку земли иимущества, учет недвижимости, а также знать суть работы в организациях, связанных с недвижимостью и имуществом, в информационном и аналитическом плане, являться специалистом в данном вопросе. Современные реалии нашей жизни, так или иначе, связывают человека с понятием недвижимости и самой недвижимостью. Недвижимость – это все, что нас окружает и обеспечивает первичные потребности и нужды человекаКак видим, профессия очень сложная, но одновременно и интересная. Не зря говорят, что человек этой профессии – это и маркетолог, который исследует рынок, и юрист, который оформляет документы, и экономист, который всё должен правильно рассчитать, и даже учитель математики, который применяет формулы.Но у каждой профессии есть положительные и отрицательные стороны. Очень хорошо, что можно многознать, уметь, постоянно чему-то учиться, постоянно быть занятым, много общаться с людьми разного круга. Но при этой профессии должны быть хорошо развиты такие качества, как усидчивость, точность, внимательность, нестандартное мышление, коммуникативность. Надо быть самостоятельным, организованным, ответственным.
Я выбрала эту профессию, потому- что хочу видеть реальный результат своего работы. А большевсего хочу чтоб этот результат был нужен людям. Отношение семьи к моему выбору положительное, родные и близкие очень довольны моим выбором, и считают что я сделала правильный выбор в своей жизни.
Специальность “Земельно-имущественные отношения” является одной из современных на рынке образовательных услуг, однако у этой профессии глубокие корни. Такой профессии, как земельно-имущественныеотношения, не существовало как таковой. Земля считалась государственной и к рынку не имела никакого отношения. Предпосылки для возникновения этой профессии в России начались в период правления Екатерины Великой. В 1893 году император Александр III впервые подписал “Закон об оценке”. В губерниях, земствах были созданы оценочные комиссии. Комиссия обязана была вести книги, составлять описи всей недвижимости, вестиделопроизводство, собирать данные об арендной плате и т.д. После революции 1917 года, в связи с отменой частной собственности, необходимость в оценочной деятельности отпала, и исчезли представители этой профессии. От этой профессии остались лишь небольшие элементы. Их преобразовали в БТИ (бюро техинвентаризации). И лишь в 1993 году на базе ИЭР (Института Экономического развития) Всемирного банка началиготовить специалистов-оценщиков. В этом помогли специалисты из США, у которых земельно-имущественные отношения были развитее на пол века от наших. Для этого стали необходимы специалисты. Ее возобновление, но уже в новом качестве, приходится на 90-е годы, когда вновь возникли различные виды собственности и рынок ее купли-продажи. Земля, имущество стали частной собственностью, капиталом, которыйможет приносить стабильный доход при его правильном использовании, что возможно только при условии наличия знаний и опыта в данной сфере деятельности. Вот почему профессия специалиста по земельно-имущественным отношениям относится к разряду престижных, и спрос на услуги специалистов по земельно-имущественным отношениям год от года становится все выше.
История здания
Здание построено в 1813-1822 годахдля духовной семинарии. Духовная семинария готовила священников, а также воспитанников для духовных академий. Здесь преподавали богословские науки и общеобразовательные предметы, соответствующие курсу гимназий. В XVIII-XIX веках. Духовная семинария, Дворец Труда, а в наши дни – “монтажка”… В 1832 году семинария чуть не стала казарменным зданием из-за того, что император…
Земельноимущественные
отношения
История
профессии земельно-имущественных отношений
?
Профессия оценщика в России появилась после
отмены крепостного права. В июне 1893 года
вышли «Правила оценкинедвижимости…». С
появлением «правил» стали производить оценку
недвижимого имущества. В губерниях, земствах
были созданы оценочные комиссии. Комиссия
обязана была вести книги, составлять описи всейнедвижимости, вести делопроизводство, собирать
данные об арендной плате и т.д. После революции
1917 года частную собственность на землю
ликвидировали. От этой профессии остались лишь
небольшие элементы. Ихпреобразовали в БТИ
(бюро техинвентаризации). И лишь в 1993 году на
базе ИЭР (Института Экономического развития)
Всемирного банка начали готовить специалистовоценщиков. В этом помогли специалисты из США, укоторых земельно-имущественные отношения были
развитее на пол века от наших.
Особенности профессии земельноимущественные отношения
?
Те, кто решил посвятить себя профессии земельноимущественных отношений,соприкоснутся с
недвижимостью, с имуществом, которое нужно
оценить, учесть или переоценить. Но не всё так
просто. Нужно обязательно уметь разбираться в
основах работы земельного рынка, риэлтерства,
жилья.Уметь пользоваться справочной, нормативной
документацией; устанавливать границы, составлять
план и вести съёмку земельных участков; уметь
пользоваться компьютерной техникой; оформлять
документы экспертиз иоценки. Но кроме умений,
которые можно приобрести, поработав в этой
профессии, нужны и знания.
Основные виды деятельности специалиста
по земельно-имущественным отношениям
оценочная –
определениецелей оценки,
идентификаци
я объекта
оценки,
проведение
технической
экспертизы
объекта
оценки с
учетом всех
видов износа
и
обременений;
составление
отчета об
учетная –
проведение
техническойинвентариза
ции
(паспортизац
ии) вновь
возведенных
зданий и
сооружений;
ведение
исполнитель
ной учетнотехнической
документаци
и
информаци
онноаналитичес
кая– сбор и
обработка…
Специальности среднего профессионального образования
Земельно-имущественные отношения
Современные реалии нашей жизни, так или иначе, связывают человека с понятием недвижимости и самой недвижимостью.
Недвижимость – это все, что нас окружает и обеспечивает первичные потребности и нужды человека.
Недвижимость – это и земля, на которой расположено буквально все в окружающем нас мире, в томчисле и дачные и загородные участки, дома и сооружения на них расположенные. Леса, реки и озера, недра земли с залежами – все это недвижимость.
Содержание специальности “Земельно-имущественные отношения» сконцентрировано вокруг двух главных проблем в недвижимости – экономики и управлении. Процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических иуправленческих решений. Техническая инвентаризации и кадастровый учет обеспечивают представление о реальном состоянии объекта недвижимости; экономические экспертизы (важнейшей из которых является оценка) позволяют получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости; управленческие решения, дают возможность определения наиболее эффективного варианта использования недвижимости.
Объектомпрофессиональной деятельности специалистов «Земельно-имущественные отношения» являются земля, недвижимость, имущество
“Земельно-имущественные отношения” – это сравнительно новая специальность. И если посмотреть на основные дисциплины, определяющие специальность: экономика строительной организации; техническая инвентаризация, организация оценочных работ, основы геодезии, проектно-сметное дело, финансы и денежноеобращение, анализ финансово-хозяйственной деятельности объекта оценки – то становится очевидным, что особенность данной специальности заключается в том, что она идет на стыке строительных и экономических специальностей.
Большая потребность в специалистах по земельно-имущественным отношениям появилась с введением в стране рыночных отношений и возможностей осуществления сделок с собственностью, а любаясделка требует прежде всего оценки и учета. С принятием основных правовых государственных кодексов в области земельного, жилищного, лесного, налогового законодательства выпускники данных специальностей получили более широкий статус. С 2008 года введен единый кадастр земель и недвижимости. При этом в большинстве организаций этой сферы ощущается значительная нехватка грамотных специалистов данного профиля.Выпускник специальности осуществляет учетную, инвентаризационную и оценочную деятельность; устанавливает рыночную, инвестиционную, ликвидную или иную стоимость имущества, земли, информации или нематериальных благ.
Знаете профессии которы подходят к земельно имущественному отношению?!
1 )Оформлять документы, закрепляющие имущественные права и их регистрацию.
2 )Проводить учет иинвентаризацию имущества, земли и обязательств.
3 )Определять качество объекта земельно-имущественных отношений.
4 )Давать экономическую оценку объекту земельно-имущественных отношений на основе традиционных подходов к оценке.
5 )Рассчитывать доходность ценных бумаг.
6 )Пользоваться основной бухгалтерской и статистической отчетностью для оценки ликвидности и платежеспособности оцениваемого объекта.
7)Организовывать работу привлекаемых экспертов.
8 )Пользоваться архивами, готовить дела к сдаче в архив, формировать собственный архив.
9 )Пользоваться нормативными документами и инструкциями государст¬венных органов, регулирующих земельно-имущественные отношения.
10)Пользоваться Геоинформационными системами (ГИС-технологиями).
11)Работать с цифровыми и информационными картами.
12)Применять специализированноепрограммное обеспечение для решения профессиональных задач, использовать другие информационные технологии, офисную технику.
В России с начала 90-х годов проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Решение многих проблем в этой области отдано местным властям,…
Такой профессии, как земельно-имущественные отношения, не существовало как таковой. Земля считалась государственной и к рынку не имела никакого отношения. Только после того, как была проведена реформа, земля становится капиталом, частной собственностью. С этого момента она может приносить доход. Для этого стали необходимы специалисты. В СССР таких не готовили, о них ничего не слышали. Но это было ошибочное мнение.
История профессии земельно-имущественных отношений
Профессия оценщика в России появилась после отмены крепостного права. В июне 1893 года вышли «Правила оценки недвижимости…». С появлением «правил» стали производить оценку недвижимого имущества. В губерниях, земствах были созданы оценочные комиссии. Комиссия обязана была вести книги, составлять описи всей недвижимости, вести делопроизводство, собирать данные об арендной плате и т.д. После революции 1917 года частную собственность на землю ликвидировали. От этой профессии остались лишь небольшие элементы. Их преобразовали в БТИ (бюро техинвентаризации). И лишь в 1993 году на базе ИЭР (Института Экономического развития) Всемирного банка начали готовить специалистов-оценщиков. В этом помогли специалисты из США, у которых земельно-имущественные отношения были развитее на пол века от наших.
Особенности профессии земельно-имущественные отношения
Те, кто решил посвятить себя профессии земельно-имущественных отношений, соприкоснутся с недвижимостью, с имуществом, которое нужно оценить, учесть или переоценить. Но не всё так просто. Нужно обязательно уметь разбираться в основах работы земельного рынка, риэлтерства, жилья. Уметь пользоваться справочной, нормативной документацией; устанавливать границы, составлять план и вести съёмку земельных участков; уметь пользоваться компьютерной техникой; оформлять документы экспертиз и оценки. Но кроме умений, которые можно приобрести, поработав в этой профессии, нужны и знания.
Профессионал обязан знать:
• законодательство и регулирование оценочной деятельности;
• классификацию, методы, специфику оценивания;
• ЕГРП – единый государственный реестр;
• различные технологии;
• порядок регистрации и оформления документации;
• виды ценных бумаг;
• основы и методы приватизации;
• рынок ценных бумаг и недвижимости.
Востребованность профессии земельно-имущественные отношения
Вот уже более 20-ти лет эта профессия наиболее востребована и престижна. После окончания ССУЗа можно работать во многих организациях.
Где:
• в риэлторских компаниях,
• агентствах недвижимости,
• страховых фирмах,
• в комитетах ЖКХ,
• регистрационных центрах,
• банках,
• в градостроительных организациях.
Кем:
• риэлтором,
• техником-инвентаризатором,
• специалистом по учёту недвижимости,
• специалистом в БТИ,
• оценщиком,
• специалистом в земельно-кадастровой палате,
• специалистом по оценке имущества и земли,
• геодезистом.
Люди этой профессии помогут вам купить, продать, оценить, измерить, подарить недвижимость. И даже помогут составить брачный контракт.
Плюсы и минусы профессии земельно-имущественные отношения
Как видим, профессия очень сложная, но одновременно и интересная. Не зря говорят, что человек этой профессии – это и маркетолог, который исследует рынок, и юрист, который оформляет документы, и экономист, который всё должен правильно рассчитать, и даже учитель математики, который применяет формулы.
Но у каждой профессии есть положительные и отрицательные стороны. Очень хорошо, что можно много знать, уметь, постоянно чему-то учиться, постоянно быть занятым, много общаться с людьми разного круга. Но при этой профессии должны быть хорошо развиты такие качества, как усидчивость, точность, внимательность, нестандартное мышление, коммуникативность. Надо быть самостоятельным, организованным, ответственным. Если вы «обладатель» психических и нервных расстройств, явных физических недостатков, дефектов речи, то вам не по пути с профессией «земельно-имущественные отношения». Для вас это тяжёлая ноша.
Профессия земельно-имущественные отношения – зарплата
В рейтинге профессий оценщик вошёл в тридцатку наиболее перспективных и прибыльных во всём мире. И хотя в каждом регионе своя оплата труда (от 20000 до 60000 рублей), люди стремятся устроиться на вакантные должности. Биржа труда ещё недостаточно наполнена людьми этой профессии. Так что спешите – у вас есть шанс.
Земельно-имущественные отношения – область деятельности, обеспечивающая проведение учетной, инвентаризационной и оценочной деятельности, установление рыночной, инвестиционной, ликвидной или иной стоимости имущества, земли.
Специальность “Земельно-имущественные отношения” является одной из самых современных на рынке образовательных услуг. Содержание деятельности
Специалист по земельно-имущественным отношениям составляет земельный баланс района, подготавливает документацию, необходимую для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий. Готовит предложения по определению экономической эффективности использования имеющегося недвижимого имущества. Осуществляет мониторинг земель и территории. Определяет кадастровую стоимость земель и выполняет кадастровую съемку. Осуществляет кадастровый и технический учет объектов недвижимости и формирует кадастровое дело. Выполняет работы по картографо-геодезическому обеспечению территорий, создает графические материалы. Определяет координаты границ земельных участков и вычисляет их площади. Выполняет поверку и юстировку геодезических приборов и инструментов. Производит сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах. Классифицирует здания и сооружения в соответствии с принятой типологией. Производит расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки. Обобщает результаты, полученные подходами, и дает обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки. Должен знать
состав имущественного комплекса, направления его эффективного использования, основы управления имуществом и территориями, методы и модели приватизации государственной и муниципальной собственности, акционирования, развития рынка недвижимости и ценных бумаг;
государственное регулирование этих процессов, законодательство об оценочной деятельности;
понятие «недвижимость»; имущественный комплекс;
ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, государственные кадастры, отдельные виды земельно-имущественных отношений: их классификацию, требования и особенности, специфику рынка недвижимости;
методы оценки недвижимости;
специфику оценки различных видов собственности, организацию процесса оценки, объекты гражданских правоотношений и их характеристики;
ценные бумаги, их виды, специфику гражданских правоотношений в области интеллектуальной собственности, нематериальных благ, информации и информационных прав, порядок рассмотрения имущественных споров в суде;
информационные технологии в земельно-имущественных отношениях, порядок оформления документов, закрепляющих имущественные права, и их регистрацию. Должен уметь
использовать в своей профессиональной деятельности нормативную и справочную документацию;
работать со стандартами;
проводить учет и инвентаризацию имущества, земли и обязательств;
рассчитать основные технико-экономические и финансовые показатели деятельности предприятия (фирмы) – объекта оценки.
проверять имущественные права клиента;
давать экономическую оценку объекту земельно-имущественных отношений;
применять компьютерную технику в режиме пользователя;
работать с цифровыми и электронными картами; использовать другие информационные технологии, офисную технику.
оформлять документы оценочных экспертных заключений. Профессионально важные качества
– высокий уровень развития распределения, концентрации и переключения внимания;
– гибкость мышления;
– развитые коммуникативные навыки (умение излагать информацию, умение убеждать и т.д.);
– высокая стрессоустойчивость;
– эмоциональная устойчивость;
– доброжелательность;
– организованность;
– ответственность;
– самостоятельность. Медицинские ограничения
– заболевания опорно-двигательного аппарата;
– снижение остроты зрения;
– заболевания сердечно-сосудистой и дыхательной систем;
– нервно-психические заболевания;
– устойчивые нарушения слуха. Родственные профессии
Юрист, экономист.
Вы, наверняка, слышали утверждение, что нет ничего более надежного в условиях меняющейся рыночной экономики, чем недвижимость. С этим нельзя не согласиться. Жилье и земля являются «вечными» ценностями, которые пользуются спросом во все времена. Однако, для того, чтобы купить или продать квартиру, оформить права на домик в деревне или на земельный участок – для всего этого необходима помощь специалистов. Ведь кто-то должен верно оценить тот или иной объект недвижимости, который вы хотите купить или продать? Отсутствие квалифицированной оценки может стоить вам немалых денег. Именно для того, чтобы помочь людям в этом вопросе, и нужны прежде всего специалисты по земельно-имущественным отношениям. Незаменимый спец
Большая потребность в специалистах по земельно-имущественным отношениям появилась в нашей стране после того, как Россия перешла на рыночные отношения. Активно стали проводиться сделки с собственностью, а любая такая сделка требует прежде всего оценки и учета. Между тем до сих пор в большинстве организаций этой сферы ощущается значительная нехватка грамотных специалистов данного профиля.Говоря научным языком, «земельно-имущественные отношения – это проведение учетной, инвентаризационной и оценочной деятельности, установление рыночной, инвестиционной, ликвидной или иной стоимости имущества». В жилищной сфере специалистов такого профиля называют уже привычным для всех нас словом «риэлтор». Еще не так давно компании, работающие в сфере недвижимости, набирали способных молодых людей и обучали их самостоятельно, «без отрыва от производства». Сегодня стать успешным риэлтором, не имея соответствующего специального образования, очень сложно. – Конечно, риэлтором может стать любой человек, даже без профильного образования. Однако вопрос в том, насколько успешным будет его деятельность? На мой взгляд, очевидно, что специализированное образование значительно увеличивает эффективность деятельности риэлтора, – считает Елена Колбина, специалист по связям с общественностью Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга.Риэлтор занимается профессиональной оценкой различных объектов недвижимости. Взять ту же куплю-продажу жилья… Если два жилых дома построены по одному и тому же проекту, то это еще не значит, что квартиры в них окажутся одинаковы по цене. Их стоимость будет зависеть от района расположения здания, от наличия или отсутствия вблизи от него станций метрополитена, остановок наземного общественного транспорта, от экологической обстановки вокруг и еще десятка факторов. Даже две квартиры в одном и том же доме могут отличаться по цене, в зависимости, например, от этажа, на котором они находятся. Профессиональный оценщик как раз и определяет стоимость объекта с учетом всех этих условий. Как сделать карьеру
Не трудно понять, насколько востребованы такого рода специалисты в наши дни. Достаточно просто посмотреть, какое огромное количество нового жилья строится в Петербурге, чтобы понять, что для специалистов по оценке недвижимости открыто широчайшее поле деятельности. Можно вполне уверенно утверждать, что безработица таким специалистам не грозит. Вот что говорит заместитель директора по воспитательной работе Колледжа управления и экономики «Александровский лицей» Лариса Максименко:- Студенты у нас получают разностороннее образование, позволяющее успешно работать в сфере недвижимости и земельных отношений. Наши выпускники устраиваются в агентства недвижимости, страховые фирмы, земельные комитеты… Многие ребята в дальнейшем находят себя в бизнесе, связанном с торговлей недвижимостью и строительством.Идеальный вариант для начала вашей карьеры – это стать помощником риэлтора. В ваши обязанности будет входить выполнение небольших поручений и заданий, тем не менее, на этой должности вы сможете получить массу необходимых навыков, немало мудрых советов от старшего коллеги.Также можно устроиться в страховую компанию, агентство недвижимости, бюро технической инвентаризации и т. д. Услуги профессионального оценщика могут понадобиться не только тем, кто хочет продать или купить жилье, но и желающим снизить неоправданно завышенный налог на жилой дом, квартиру, дачный участок, гараж, на имущество предприятий. Прибегают к услугам оценщика даже при заключении брачного контракта! Как правило, колледжи определяют своих студентов на практику в различные профильные компании и способствуют их дальнейшему трудоустройству. Зачастую практика для студента плавно перерастает в работу на постоянной основе. Кроме того, если есть желание – можно продолжить свое образование уже в вузе.- Наши выпускники часто совмещают работу с обучением в вузе. Это еще один плюс среднего образования: с ним можно начать работать и одновременно повышать квалификацию, – уверена Лариса Максименко, заместитель директора по воспитательной работе «Александровского лицея». – Я считаю ошибочным распространенное мнение о невостребованности среднего профессионального образования в юридической или экономической областях, в том числе и в области земельно-имущественных отношений. Главное – быть профессионалом своего дела, и тогда в карьере у вас все сложится. А наш колледж как раз и готовит таких профессионалов. Среднее профессиональное образование «заточено» как раз под практическую работу, под реальную жизнь.
С этим утверждением согласна и Светлана Лукашева, заместитель директора по учебно-воспитательной работе «Петровского колледжа»:- В чем плюс среднего образования? В том, что оно прикладное. То есть наши выпускники обладают более обширным запасом практических навыков, чем их коллеги из вузов. Не только экономика
Высококлассных специалистов по земельно-имущественным отношениям готовят такие образовательные учреждения Санкт-Петербурга, как колледж управления и экономики «Александровский лицей», Санкт-Петербургский промышленно-экономический колледж, «Петровский колледж».На базе девяти классов срок обучения по специальности «Земельно-имущественные отношения» составляет 2 года 10 месяцев, на базе 11 классов – на год меньше. Выпускникам присваивается квалификация «экономист» или «специалист по земельно-имущественным отношениям». Для поступления в колледж требуются результаты ЕГЭ по математике и русскому языку.Основу учебного плана специальности «Земельно-имущественные отношения» составляют экономические дисциплины. Специалист по земле и недвижимости должен знать, какие федеральные и региональные законы действуют на рынке, и какие правовые нормы их регулируют. Учащиеся осваивают статистику и бухучет, аудит и делопроизводство, менеджмент и маркетинг, осваивают специализированные компьютерные программы. Кроме того, студенты изучают социологию и философию, основы права, иностранный язык, а также российскую судебную систему.- Студенты обучаются проводить учет и инвентаризацию имущества, земли и обязательств; давать экономическую оценку объекту; рассчитывать доходность ценных бумаг; оформлять документы, закрепляющие имущественные права и их регистрацию; пользоваться основной бухгалтерской и статистической отчетностью, – говорит Раиса Семенюк, директор Санкт-Петербургского промышленно-экономического колледжа. – Все эти навыки крайне востребованы в современном обществе.
Не стоит также забывать, что специалист по земельно-имущественным отношениям может заниматься самой различной дея¬тельностью, порой весьма далекой от его основного профиля. Таковы реалии современного общества – все очень подвижно и неустойчиво, так что порой человеку приходиться реализовывать себя в самых неожиданных областях. Однако полученное выпускниками экономическое образование позволит им не только «удержаться на плаву», но и без труда найти свое место в условиях бурлящей и постоянно изменяющейся жизни. На заметку
овление специальности и профессии оценщика в России
1.1. История вопроса
1.2. Регулирование условий подготовки оценщиков
Глава 2. Правовые аспекты оценки недвижимости
2.1. Связь недвижимости с землей
2.2. Определение недвижимого имущества
2.3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения
2.4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости
2.5.Законодательство об оценочной деятельности
Глава 3. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки
3.1 Виды стоимости
3.2 Специфика рынков недвижимости
3.3 Принципы оценки недвижимости
3.4 Процесс оценки
Глава 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание
4.1. Классификация объектов недвижимости
4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости
4.3. Особенностиработы оценщика при освидетельствовании объекта оценки
4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета
Глава 5. Налогообложение имущества юридических и физических лиц: принципы построения и механизм действия
Глава 6. Доходный метод оценки недвижимости
6.1 Структура доходного метода
6.2 Основополагающие принципы доходного метода
6.3 Ставки капитализации, дисконтирования6.4 Условия арендных отношений
6.5 Реконструированный отчет о доходах и расходах
6.6 Метод прямой капитализации
6.7 Оценка с применением техники остатка
6.8. Второй метод капитализации
Глава 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа
7.1 Влияние финансового левереджа
7.2 Виды кредитов и залоговое законодательство
7.3. Методы инвестиционно-ипотечного анализа
7.4. Влияниеипотечного кредита на соотношение “цена—стоимость”
Глава 8. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж
8.1. Основные положения
8.2. Этапы реализации метода сравнения продаж
8.3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок
8.4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж
8.5. Методваловой ренты
8.6. Статистический анализ в методе сравнения продаж
Глава 9. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости
9.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
9.2 Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора
Глава 10. Оценка стоимости земли
10.1 Цель оценки10.2. Предмет оценки
10.3. Земельный рынок
10.4. Нормативная цена земли
10.5. Рыночная стоимость земли
Глава 11. Затратный метод оценки недвижимости
11.1. Сущность затратного метода
11.2. Области применения затратного метода
11.3. Процедура оценки недвижимости затратным методом
11.4. Затраты и себестоимость
11.5. Методы определения стоимости нового строительства11.6. Измерение накопленного износа
Глава 12. Практика оценки недвижимости
12.1. Процесс оценки
12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия
12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал
12.4. Оценка офисного здания для купли-продажи
12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал
ВВЕДЕНИЕ
Предлагаемая вниманиючитателей книга современна, прежде всего, из-за самой темы. В ней речь идет о недвижимости и ее рыночной оценке. Еще совсем недавно в СССР мало кто знал об этом. Понятие это, хорошо известное в России в начале ХХ в., в новейшей ее истории было зафиксировано, можно сказать, заново в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Феде рации (ГК РФ).
Но как оценить недвижимость? Это практически значимыйвопрос. Чиновники с недавних пор обязаны вносить оценки недвижимости в представляемые ими декларации в налоговые органы. Даже сам федеральный руководитель налоговой службы сетовал на то, как трудно зафиксировать оценку недвижимости.
Но дело даже не в декларациях. Думаем, что, в конце концов, этим займутся специалисты-оценщики. Они еще больше нужны налоговым службам для правильной…
В современной экономической теории появились такие рыночные понятия и научные направления, как, например, маркетинговая деятельность. Основными функциями этой сферы деятельности стали учет потребностей в товарах, состояние и динамика спроса, изучение возможностей приспособления производства к требованиям рынка, активное воздействие на формирование потребностей, контроль условий реализации товаров.
Проведение маркетинговых исследований – важнейшая составляющая аналитической функции маркетинга. Отсутствие подобных исследований чревато самыми неблагоприятными последствиями для фирмы-товаропроизводителя. недвижимость рынок закон оценочный
Маркетинговые исследования рынка недвижимости подразумевают систематический сбор, обработку и анализ данных по тем аспектам маркетинговой деятельности, в рамках которых следует принять те или иные решения, а также анализ компонентов внешней среды, которые оказывают воздействие на маркетинговую деятельность фирмы.
Актуальность данной темы заключается в том, что главное внимание в маркетинговых исследованиях надо уделить рыночным аспектам: оценке состояния и тенденций (конъюнктуры) развития рынка недвижимости, рассмотреть конъюнктура рынка; характеристике емкости рынка; сегментации рынка; состоянию конкуренции и барьерам рынка; рыночным возможностям и рискам.
1. Маркетинговые исследования 1.1 Факторы, воздействующие на спрос и предложение на рынке недвижимости
Строящееся жилье привлекает более низкими, чем на вторичном, ценами, хорошим качеством, удобными планировками. К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:
1.Платежеспособность населения.
2.Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих тенденций;
3.Уровень миграции, соотношения различных слоев населения, количество разводов, браков.
4.Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей – сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и прогнозирование вкусов – процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей.
5.Доступность и условия финансирования. К факторам, влияющим на величину предложения, относятся:
1.Резерв свободных объектов недвижимости в сегменте рынка;
2.Объемы строительства, затраты на строительство, включая интенсивность строительства, положение в индустрии, изменения в технологии, соотношение затрат и цен продажи объектов, затраты на улучшение.
1.2 Классификация объектов недвижимости по различным основаниям
Таблица №1
Маркетинговый подход
На основании градостроительных ориентиров
В зависимости от материала наружных стен здания
В зависимости от продолжительности и характера использования
Жилье высокой степени комфортности (элитное).
«Сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
Дома с кирпичными стенами
Первичное – место постоянного проживания
Жилье повышенной комфортности
Дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
Панельные стены
Вторичное-загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;
Типовое жилье (эконом-класс).
Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
Монолитные стены
Третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).
Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс).
Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
Деревянные и смешанного типа.
1.3 Тенденции в развитии рынка недвижимости (на основании статистических данных за 2014-2015годы)
Можно выделить следующие тенденции на рынке недвижимости:
1. Посещаемость торговых центров будет сокращаться. По данным Росстата, индекс потребительской уверенности россиян находится в отрицательной зоне, а посещаемость московских ТЦ, по данным компании Watcom, в 2014 году снизилась на 7-10% по сравнению с 2013-м.
2. Из-за санкций операторы пересматривают свои планы по развитию, снижают активность. Это может замедлить наполняемость вводимых в эксплуатацию площадей. Конечно, полки вряд ли останутся пустыми, но стоимость логистических процессов и перевозок, скорее всего, возрастет. А это скажется на ценах для всех категорий потребителей.
3. Торговые операторы все чаще заключают договоры с комбинированной арендной ставкой.
В 2014-2015 году недвижимость стала одним из наиболее надежных способов сбережения накоплений граждан. Развитие новых форматов. Выход на рынок бюджетных проектов доходных домов – пример поиска новой ниши в сегменте жилой недвижимости. В условиях практически полного отсутствия ипотечного кредитования, рассрочка от застройщика стала ключевым инструментом продаж.
Остановка финансирования государственных программ жилищного строительства. Изменение концепции маркетинговой стратегии продвижения жилых комплексов. В борьбе за покупателя застройщики отошли от эмоционального посыла (стиль жизни, ключевые преимущества проекта) и сконцентрировались на рекламе лучших условий покупки (рассрочка, скидка и проч.) Рисунок №1. Структура предложения
2.Правовое регулирование оценочной деятельности и изменения в Федеральном законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
Статья 3. Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
(в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ)
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ);
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
(часть третья введена Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ, в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
– отдельные материальные объекты (вещи);
– совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
– право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
– права требования, обязательства (долги);
– работы, услуги, информация;
– иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее – договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов “действительная стоимость”, “разумная стоимость”, “эквивалентная стоимость”, “реальная стоимость” и других.
3. Подходы к оценке
Выделяют три основных подхода к оценке недвижимости: доходный, затратный и сравнительный. Участники рыночных отношений должны знать как рыночную стоимость товара, так и величину средств, затраченных на его создание. Необходимо учитывать, что именно разница между затратами на создание товара и его стоимостью содержит наиболее важную информацию, необходимую для принятия решения. В случае если эта разность отрицательная, участник рыночных отношений разоряется. В данном случае следует выяснить причины и принять соответствующее решение (снизить издержки или повысить рыночную привлекательность своего товара и его цены). Доходный подход
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.
2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно. Затратный подход
Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.
Сравнительный подход
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 4. Задачи
Задача№1
Дом кирпичный, 14 этажный. Квартира находится на 17 этаже, общая площадь-45 кв. м., кухня-6 кв. м., имеется балкон. Квартира требует косметического ремонта. Все окна выходят во двор, во дворе есть детская площадка и стоянка для автомобилей. Ближайший магазин находится в 2 остановках, до ближайшей станции метро “Пр. Просвещения”-5 остановок транспорта. Дом оборудован домофоном, есть лифт.
Информация об объектах аналогах представлена в таблице 2
Таблица 2 Сравнение оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Наименование показателей
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Аналог №5
Местоположение объекта
Ленинградская область
Ленинградская область, ул. Сантьяго-де-Куба 9 этаж(последний)
Ленинградская область,ул. Композиторов, 2 этаж(10 этажного дома)
Ленинградская область, Северный проспект, 5 этаж(14 этажного панельного дома)
Ленинградская область, Проспект художников, 3этаж(19 этажного панельного дома)
Ленинградская область, Проспект художников, 6этаж(9 этажного кирпичного дома)
Назначение
квартира
квартира
квартира
квартира
квартира
Цена продажи, руб.
150000000
150000000
90000000
160000000
160000000
Общая площадь объекта, кв.м.
43
52
47
56
47
Продана(месяцев назад)
1 месяц
2,5 месяца
2 недели
3 месяца
1,5 месяца
Цена
42 580
60000
45000
47200
62800
Дополнительная информация
двух комнатная квартира; санузел раздельный; имеется балкон; все окна выходят во двор; во дворе детская площадка; стоянка для автомобилей; ближайший продовольственный магазин находится в 2остановках; до метро Пр. Просвещения” 5 остановок; имеется домофон; лифт.
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская панельная связь; лифт; придомная территория огорожена заборам; до ближайшего магазина 20 мин. Пешком; все окна квартиры выходят на улицу; до станции метро “Озерки” 4 остановки;
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; лифт; 2 лоджии; во дворе детская площадка, детский сад; до станции метро “Пр. Просвещения”;
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; окна выходят на лесопарк; в 15 мин.ходъбы находится парк Юннатов и Дом творчества; до станции метро “Озерки” 4 остановки на автобусе; имеется сигнализация; застекленная лоджия.
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь;домофон; лифт; окна выходит на пересечение улиц, дом окружен жилыми зданиями, что создает впечатление его закрытости; имеется кладовка; лоджия застеклена; до станции метро “Пр. Просвещения”3остановкина автобусе или трамвае; до ближайшего производственного магазина 5 мин.ходъбы; во дворе площадка для автомобилей.
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; пассажирский и грузовой лифты; с лоджии открывается вид на Шуваловский и Суздальскоеозера; остальные окна выходят во двор; имеется кладовка; до станции метро “Пр. Просвещения” 5 мин.ходъбы; установлена сигнализация.
Далее производим внесение корректировок, для расчета стоимости оцениваемого объекта. (Таблица 3)
Таблица 3 Расчет стоимости объекта оценки
Наименование показателей
Oбъект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Аналог №5
1.Цена 1м2 объекта аналога до кор.в руб.
990
1154
968
843
1336
2.Обстоятельства сделки
открытый рынок
открытый рынок
открытый рынок
открытый рынок
открытый рынок
3.Условия финансирования
наличными
ипотечный кредит
наличными
оформлена закладная
ипотечный кредит
4.Корректировка в %
5
5
5
5.Цена 1кв.м объекта аналога до кор. в руб
990
1212
968
885
1403
6.Продажа или предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
7.Корректировка в %
-7
-7
-7
-7
-7
8.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
921
1127
900
823
1305
9.Дата продажи
1 месяц
2,5 месяца
2 недели
3 месяца
1,5 месяца
10.Корректировка в %
0,5
2
2
1
11. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
967
1149
900
840
1435
12.Объем передаваемых прав на здание
собственность
собственность
собственность
собственность
собственность
13.Корректировка в %
14. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
967
1149
900
840
1435
15.Тип помещения
дом панельный
дом кирпичный
дом панельный
дом панельный
дом кирпичный
16.Корректировка в %
-5
-5
-5
17.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
918
1149
855
798
1435
18.Место расположения
Ленинградская область
Ленинградская область
Ленинградская область
Ленинградская область
Ленинградская область
19.Расстояние от КАД
45
40
9
17
35
20.Корректировка в %
5
4
-3
-1
3
21. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
964
1195
830
790
1392
22.Стоимость
41466
62161
38990
44223
65433
23.Общая площадь в кв.м.
43
52
47
56
47
24.Корректировка в %
2
3
2
3
2
25.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
984
1231
846
813
1420
26.Коммуникации, организация территории
санузел раздельный;имеется балкон; все окна выходят во двор; во дворе детская площадка; стоянка для автомобилей;ближайший продовольственный магазин находится в 2 остановках; до метро Пр. Просвещения” 5 остановок; имеется домофон; лифт
санузел раздельный; городская телефонная связь; лифт; 2 лождии; во дворе детская площадка, детский сад; до станции метро
санузел раздельный; городская телефонная связь;окна выходят на лесопарк; в 15 мин.ходъбы находится парк Юннатов и Дом
санузел раздельный; городская телефонная связь;домофон; лифт; окна выходит на перерсечение улиц, дом окружен
санузел раздельный; городская телефонная связь; пассажирский и грузовой лифты; с лоджии открывается вид на Шуваловский и Суздольские озера;остальные окна выходят во двор;имеется кладовка; до станции метро “Пр. Просвещения” 5 мин.ходъбы; установлена сигнализация
27.Корректировка в %
-10
-10
-5
-5
-10
28.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
885
1108
804
772
1278
29.Наличие ж.д. пути
–
–
–
–
–
30.Корректировка в %
31 Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
885
1108
804
772
1278
32.Физическое состояние
отличное состояние
хорошее состояние
хорошее состояние
требуется косметический ремонт
отличное состояние
33.Корректировка в %
-5
-3
-3
-1
-5
34.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
841
1075
780
765
1214
35.Итого средняя стоимость 1 кв.м. складского комплекса без земельного участка в руб.
1168
Таким образом, получаем стоимость объекта оценки, равную 1168*45(площадь объекта)=52560руб.
Задача№2
Рассчитайте по методике компании D&Т удельные веса для взвешивания результатов, полученных доходным, затратным и сравнительным подходами на основе ниже приведенной информации. Итоговая сумма и число факторов составляют соответственно в доходном подходе и – 2 и 5,затратном +4 и9, сравнительном – 1 и 7.
№
Показатель
Доходный подход
Затратный подход
Сравнительный подход
1
Экспертная оценка фактора
-2
4
-1
2
Число факторов
5
9
7
3
Смещение среднего
3
5
4
44
Весовая доля (простая дробь)
55
Весовая доля
0,0667
0,3333
0,1429
66
Сумма весовых долей
0,5429
0,5429
0,5429
77
Удельный вес подхода
12,28
61,39
26,32
88
Результат оценки
25000
40000
60000
99
Взвешенный результат
307000
2455600
1579200
10
Итоговая стоимость
4341800
4341800
4341800
Задача №3
Рассчитайте итоговую величину стоимости недвижимости по методу Наегли. Стоимость полученная доходным подходом – 25000тыс.руб., затратным-40000тыс.руб.,сравнительным-60000тыс.руб..По мнению оценщика, наиболее объективным на первом этапе следует признать результат доходного подхода, на втором этапе – результат сведения доходного и затратного подходов.
Название дохода
Стоимость отклонения тыс.руб.
Степень отклонения,%
Согласование результатов в тыс. Руб.
Скорректированная стоимость в тыс. руб.
Затратный Сравнительный
40000
60000
50
60000*5+40000/6
306666,7
Доходный Затратный
25000
40000
60
25000*5+40000/6
131666,6
1этап 2этап
306666,7 131666,6
133,05
306666,7*5+131666,6/6
1555277,9
Заключение
Таким образом, проведение маркетинговых исследований на рынке недвижимости – это сложный многоступенчатый процесс, требующий глубокого знания объекта изучения, от точности и своевременности результатов которого во многом зависит успешное функционирование всего предприятия.
Опыт современный предприятий однозначно свидетельствует о необходимости такого рода затрат, которые при успешном выполнении всегда окупаются увеличением прибыли юридического лица ввиду лучшей организации его производственной и сбытовой деятельности, созданной на комплексном анализе рынка и нацеленной на решение задач по успешной реализации продукции.
Рецепт для хорошего решения: 90% информации и 10% вдохновения. Особенно это к управлению маркетингом. Ведь маркетинг – это основная точка соприкосновения фирмы с ее окружением.
Посредством маркетинговых решений фирма приспосабливает свою продукцию и услуги к нуждам и желаниям общества. Эффективность этого процесса зависит в большей части от доступности и задействованности постоянной информационной обратной связи от рынка к фирме, что позволяет последней судить о существующем положении и оценить возможности новых (модифицированных) действий.
Список используемых источников
1. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России.» Москва – 2000 г.
2. Асаул А.Н. Маркетинг-Менеджмент в строительстве. – СПб.: Гуманистика, 2007.
3.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.
4. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
Интернет-сайты
5. http://www.consultant.ru/
Размещено на Allbest.ru
Никто не будет спорить с тем, что будущая профессия, то, где и кем ты будешь работать, влияет на всю твою жизнь. При выборе профессии можно учитывать личные склонности и интересы, особенности характера, престижность будущей профессии. Однако чаще приходится учитывать ее востребованность в экономике, возможности родителей, необходимость зарабатывать на жизнь. Когда мы выбираем, куда пойти учиться, немаловажно, куда идут школьные друзья, удобно ли добираться от дома и будет ли интересно прожить в стенах этого учебного заведения годы учебы.
Я учусь в КАС-7 на отделении «Информационное обеспечение градостроительной деятельности». Я хотела иметь реальную профессию и заниматься нужным делом.
В какой-то степени я попала на отделение ГСК случайно, в тот момент не очень понимая, кем буду и чем стану заниматься. Одна моя родственница когда-то выбрала строительный институт, потому что в МИСИ учился брат ее подруги и им обеим очень понравились студенты-второкурсники. Она окончила институт, всю жизнь проработала в области строительства, повидала массу интересных мест, общалась с замечательными людьми и никогда не пожалела о своем случайном выборе.
Моя будущая профессия очень древняя – «описание и изображение земель», землеустрoйство. Топографическая съемка, межевание и установление на местности границ земельного участка – это исходная информация для начала любого строительства – завода, дороги, дачного дома или разбивки сада. Наша страна имеет такую большую территорию, которая так остро нуждается в «землеустройстве»!
Сложно загадывать, как все сложится в будущем. Как правило, мы любим делать то, что у нас хорошо получается. И я точно знаю, что добросовестность и трудолюбие всегда помогут занять достойное место в любой профессии.
240*400 Advertur.ru end –>
Министерство
образования и науки РФ
ФГОУ
СПО «»Тальменский сельскохозяйственный
техникум»
Курсовая
работа
Дисциплина:
«Экономика организации (предприятия
Тема: Земельно
имущественные отношения и их
правовое обеспечение
Работа
выполнена
Студентом
521 группы
Марченко
Станислав Геннадьевич
По материалам
«ОАО Кипленское
Дата
выполнения « » ________2011г.
Оценка
работы:
Преподаватель
___________ Содержание
Введение
Глава 1 . Земельно имущественные отношения
и их правовое обеспечение
1.1 Земельные отношения
и их правовая охрана
1.2 Рациональное использование земель
1.3 Особенности охраны сельскохозяйственных
угодий
Глава 2. Сущность
административной ответственности
2.1 Понятие административной ответственности.
2.2 Соотношение административной ответственности
и административного принуждения.
2.3 Основания: виды и меры административной
ответственности.
Глава 3. Привлечение к административной
ответственности за земельные правонарушения
3.1 Органы, осуществляющие контроль за
использованием и охрана земель
3.2 Проверка, как одни из способов контроля
3.3 Принятие решения по результатам проведенного
контроля
Глава 4. Заключение
Глава 5.Список использованной литературы
Введение
Исключительная
по важности роль природноресурсовых
отношений закреплена ст. 9 Конституции
России, устанавливающей что земля
и другие природные ресурсы используются
и охраняются как основа жизни и деятельности
народов, проживающих на соответствующие
территории. По сравнению с иными природными
ресурсами земля выполняет наиболее широкие
и значимые функции в системе общественных
отношений нарушение земельного правопорядка,
неисполнение или ненадлежащее исполнение
правовых требований отрицательно сказываются
на использовании и охране земель Важнейшим
элементом обеспечения рационального
использования и охраны земель, защиты
прав и законных интересов собственников
земли, землепользователей, арендаторов
является применение правовых средств
воздействие направленных на устранение
нарушения земельного законодательства
и прекращение его дальнейшего развития,
восстановление нарушенного права и привлечение
виновных в нарушении к ответственности.
Основная цель заключается в оценки правового
обеспечения рационального использования
и охраны земель. В качестве объекта исследования
в данной работе выступают земельные правонарушения.
Предметом исследования является административная
ответственность за земельные правонарушения.
В соответствии с поставленной целью и
вытекающими задачами работа состоит
из трех глав.
Глава
1 «Земельные отношение и их административно-правовая
охрана» включила основные понятия
земельных отношений, а также рациональное
использования и охраны земель. В главе
раскрываются также особенности охраны
сельскохозяйственных угодий и экологическая
защита земель. Менее важное значение
в административно-правовой охране имеет
также экономическое стимулирование со
стороны государства охраны и рационального
использование земель.
Глава
2 «сущность административной ответственности»
раскрывает понятие административной
ответственности, основания , виды и
меры административной ответственности,
а также соотношение административной
ответственности и административного
принуждения.
В главе
3 «привлечение к административной
ответственности за земельные правонарушения»
главная роль отводится органам,
осуществляющим контроль за использованием
и охраной земель, а также основным
его обязанностям по ведению необходимой
процедуры при выявлении нарушений Земельного
законодательства. Глава
1 . Земельные отношения
и их административно-правовая
охрана 1.1 Земельные отношения
и их правовая охрана
Земельные
отношения – это прежде всего волевые
общественные отношения имеющие своим
объектом землю.
Земля,
будучи вовлеченной в процесс
общественного материального производства
или иную сферу социальной деятельности
в зависимости от целей, в которых
ее используют выполняет различные функции
для предприятий промышленности, транспорта,
строительства, размещения населенных
пунктов, ряда других отраслей производства
она служит пространственным операционным
базисом, местом для размещения зданий,
сооружений, устройства путей сообщения.
Совершенно иную роль выполняет земля
в сельскохозяйственном производстве
и местом хозяйстве где она является не
только материальным условием, но и активным
фактором производства. Являясь носительницей
определенных естественных природных
свойств, земля в сельском и лесном хозяйствах
служит не только всеобщим условием труда,
человек превращает ее в орудие труда
поскольку воздействует через нее на рост
растению. В отличие от других средств
производства, которые в процессе использования
изнашиваются, уменьшают свои полезные
свойства, выходят из хозяйственного оборота,
естественная производительная способность
земли не уменьшается, а увеличивается
при правильном обращении с ней и рациональном
ее использование и охране
Земельное
законодательство содержит значительно
больше норм, посвященных охране земель,
нежели рациональному использованию.
В частности, в ЗК РСФСР содержится раздел
«Охрана земель». Под охраной земель законодатель
понимает систему правовых, организационные,
экономических и других мероприятий, направленных
на их рациональное использование, предотвращение
необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного
оборота, защиту от вредных воздействий,
а также на восстановление продуктивности
земель, воспроизводство и повышение плодородия
почв. Охрана земель осуществляется в
целях предотвращения деградации и нарушения
земель, других неблагоприятных последствий
хозяйственной деятельности, а также создания
механизма учета и проверки экологического
состояния земель. Таким образом законодатель
выделяет три главных направления в охране
земель:
правовое;
организационное;
экономическое.
В рамках
правовых мероприятий должно осуществляться
стимулирование внедрения природоохранных
технологий производства, регулирование
прав и обязанностей землепользователей
по осуществлению мер по охране земель
и рациональному землепользованию, установление
мер юридической ответственности.
В рамках
организационных мероприятий осуществляется
разработка нормативов безопасного
землепользования и доведение их
до землепользователей, оценка состояния
почв, установление нормативов предельно
допустимых концентраций вредных химических
и др. веществ, проведение экологической
и других экспертиз, государственный контроль
за использованием и охраной земель, зонирование
территорий, ведение государственного
земельного кадастра, землеустройство,
консервация земель.
В рамках
экономических мероприятий осуществляется
компенсирование землепользователям
ущерба, причиненного им вследствие ухудшения
качества земель, их деградации или
нарушения, изъятия; введение ограничений
в использовании, льготная плата за землю,
установление стимулирующих охрану земель
и рациональное использование выплат.
В связи
с переходом к рыночным земельным
отношениям все большее значение
в природоохранной сфере приобретают
меры экономического стимулирования рационального
использования, охраны и поощрение собственников
земли и землепользователей к этому. Конкретные
виды такого стимулирования могут быть
разными, в целом же они направлены на
побуждение к деятельности по рациональному
использованию и охране земель или на
поощрение субъектов за достигнутые в
этой деятельности результаты.
В ст. 106
ЗК РСФСР установлены конкретные
виды такого экономического стимулирования:
выделение
средств из республиканского или местного
бюджета для восстановления земель, нарушенных
не по вине лиц, используемых эти земли
(например, рекультивация земель ранее
предоставляющихся для горных разработок);
освобождение
от платы на земельные участки, находящиеся
в стадии сельскохозяйственного освоения,
на период, предусмотренный проектом производства
этих работ;
частичная
компенсация из бюджета потерь, связанных
с временной консервацией земель, нарушенных
не по вине лиц, использующих эти земли;
поощрение
граждан, занимающихся крестьянским хозяйством,
кооперативных, акционерных, государственных
и иных сельскохозяйственных и лесохозяйственных
предприятий, а также их руководителей
и специалистов за улучшение качества
земель, повышение плодородия почв и продуктивности
угодий;
установление
повышенных закупочных цен на экологически
чистую продукцию.
Следует
учитывать, что перечисленные меры
дают лишь общеправовую основу для
экономического стимулирования рационального
использования и охраны земель. Практическое
применение их предполагает разработку
адекватного финансового и административного
механизма, который пока еще не создан.
Таким
образом, представляется возможным
дать следующее определение охраны
земель. Под охраной земель понимается
система правовых, организационных,
экономических и иных мероприятий,
осуществляемых в целях обеспечения рационального
использования и сохранения земель как
составной части окружающей природной
среды.
Организационные
и экономические мероприятия
в значительной содержательной мере
опосредованы нормами земельного и
природоохранительного законодательства
Таким
образом, с учетом вышеизложенного,
можно дать следующее понятие
правовой охраны земель. Под правовой
охраной земель понимается установление
системы организационно-правовых и
экономических мер, направленных на
сохранение земель как важнейшего объекта
окружающей природной среды, включающей
в качестве главной составной части правовое
регулирование порядка землепользования,
а также установление и применение мер
юридической ответственности за нарушение
обязанностей по рациональному использованию
и охране земель. 1.2 Рациональное использование
земель
В теории
земельного права вопросы рационального
использования и охраны земель в
течение продолжительного времени
являются предметов научной дискуссии.
Однако единого подходы в определении
содержания понятий рационального использования
не выработано.
Наиболее
подробно вопросы обеспечении рационального
использования земель были освещены
в монографии «право природопользовании
в СССР» (1990 г.). Под рациональным
природопользованием авторами понимается
«достижение необходимого экономического
эффекта в осуществлении целей природопользования
с одновременным соблюдением требований
охраны, как используемых природных объектов,
так и окружающей природной среды в целом».
Таким образом, авторы включают в содержание
понятия рационального природопользования
требования охраны как эксплуатируемого
природного ресурса, так природы в целом.
Указанный подход позволяет авторам определить
рациональное природопользование и охрану
природы как единую сложноподчиненную
задачу управления природопользованием
в процессе производственной деятельности,
что в свою очередь имеет следствием возможность
регулирование экономической и экологической
сторон природопользования по средствам
запрещения в правовых нормах соответствующих
прав и обязанностей природопользователя,
не выделяя в качестве самостоятельной
сферы правового регулирования отношений
по охране окружающей природной среды.
При этом авторами подчеркивается, что
между двумя аспектами рационального
природопользования – экономическим и
экологическим необоснованно усматривается
противоречие, да и само их разделение
имеет относительный характер. В частности
отмечается, что использование природных
ресурсов может быть признано рациональным
в том случае, если оно удовлетворяет экономические
потребности в рамках экологической разумности,
а экономическая деятельность осуществляется
в соблюдением экологических требований,
направленных на охрану природы как базы
природопользования.
Применительно
к земельному праву требование рационального
природопользования выражается в закреплении
в законодательстве соответствующих требований
эффективно использования земель в части
максимальной продуктивности земель использования
земель в части максимальной продуктивности
земель, используемых в сельскохозяйственном
и лесохозяйственном производстве, использование
минимально необходимых земельных площадей
в качестве операционного базиса и в ряде
иных требований. Таким образом, сущностью
экономического аспекта рационального
природопользования рассматривается
максимальная полезность природопользования,
а главным в экологическом аспекте – комплексных
характер природопользования. Правовая
охрана природного ресурса представляется
как комплекс мер по обеспечению правил
рационального использования им. Следовательно,
одним из способов охраны соответствующего
природного ресурса является обеспечение
надлежащего использования прав и исполнения
обязанностей при осуществлении природопользования.
Одним
из направлений решения указанной
задачи предлагается нормативное регулирование
экологически обоснованного поведения
природопользователя, которое заключается
в нормативном закреплении связи правомочий
и обязанностей субъектов правоотношений
в сфере рационального использования
и охраны природных ресурсов, что достигается
посредством закрепления: целевого использования,
вида пользования и пределов реализации
субъективных прав природопользователей.
Таким образом, в наиболее общем указанный
подход определении с нашей точки зрения,
в формуле – «охрана природы без природопользования
беспредметна, а природопользование, не
имеющее природоохранительной цели, нерационально»
Иной
подход в определении соотношения
рационального и пользования
и охраны природных ресурсов был
высказан рядом авторов, которые, не
отрицая тесных взаимосвязей между
указанными понятиями, тем не менее отмечали
их самостоятельный характер. В частности,
О. С. Колбасов возражал против нивелирования
различий между рациональным использованием
природных ресурсов и охраной природы,
поскольку фактическое осуществление
рационального природопользования скрывает
в себе возможность противоречия интересам
охраны природы. Такую позицию разделяет
и А. И. Казаниник отмечавший, что охрана
природы и рациональное природопользование
представляют собой различные виды практической
деятельности человека. Природопользование
представляет собой присвоение предметов
природы, тогда как охрана природы призвана
защищать от антропогенных изменений
природные ресурсы, необходимые для практического
использования настоящими и будущими
поколениями людей. Автор особо подчеркивал
вредность для практики защиты окружающей
среды попытки включить в понятие охраны
природы указания на необходимость проведения
хозяйственных мероприятий по умножению,
улучшению, перестройке и обогащению природы.
Известную
определенность в вопрос о соотношении
рационального использования природных
ресурсов и их охраны внес Закон РФ «об
охране окружающей природной среды». В
частности, ст. 3 закона устанавливает,
что при осуществлении хозяйственной,
управленческой и иной деятельности, оказывающей
отрицательное воздействие на состояние
окружающей природной среды, государственные
органы, учреждения, организации, граждане
и др. обязаны руководствоваться принципом
рационального использования природных
ресурсов. Последний подразумевает учет
законов природы, потенциальных возможностей
окружающей природной среды, необходимости
воспроизводства природных ресурсов и
недопущения необходимости воспроизводства
природных ресурсов и недопущения необратимых
последствий для окружающей природной
среды и здоровья человека. Таким образом,
принцип рационального использования
природных последствий для окружающей
природной среды и здоровья человека.
Таким образом, принцип рационального
использования природных ресурсов является
средством охраны окружающей природной
среды. Законодатель тем самым выделяет
обеспечение рационального использования
природных ресурсов (а не природных объектов)
в качестве самостоятельного аспекта
хозяйственной деятельности, наряду с
другими средствами охраны окружающей
природной среды, которые в совокупности
способствуют гармонизации экономических
и экологических и экологических интересов
общества в сфере природопользования.
Существенным
недостатком земельного законодательств,
является отсутствие легального определения
рационального использования земель.
Действующее земельное законодательство
закрепляет в качестве одной из задач
правового регулирования земельных отношений
обеспечение рационального использования
и охраны земель (ст. 1 ЗК РСФСР 1991 г) В части
установления содержания требования рационального
использования земельного участка, что
квалифицировалось таковым при снижении
уровня фактической урожайности за последние
пять лет более чем на 20% ниже нормативного,
устанавливаемого по кадастровой оценки
земель, а также в случаях изменения состава
сельскохозяйственных угодий путем перевода
более ценных сельскохозяйственных угодий
в менее ценные земельные угодья. Таким
образом, идя от обратного, под рациональным
использованием сельскохозяйственных
земель подразумевается такое их использование,
которое, во-первых, не влечет уменьшения
площадей сельскохозяйственных угодий
высокого качества, а во-вторых, в самом
общем виде может быть определено как
экономическая эффективность использования
соответствующих площадей, т. е. средняя
урожайность (продуктивность) угодий отвечает
кадастровой оценке земель. Иными словами
критерием определения рациональности
использования сельскохозяйственных
угодий является экономическая оценка
производственной деятельности землепользователя.
Указанный вывод подтверждается тем, что
ст. 53 ЗК РСФСР в качестве обязанности
землепользователя закрепляется не требование
рационального использовать землю, а требование
эффективного использования земли в соответствии
с целевым назначением. Тем самым в определенной
мере законодатель ставит знак равенства
между понятиями
рационального
и эффективного использования земли.
Указанных выводу подтверждается и
содержанием ст. 24 ЗК, которая под
особо ценными земельными угольями
понимает, прежде всего продуктивным
земли (опытные поля и т. д.)
Земельный
кодекс не содержит указаний на содержание
требования рационального использования
земель иного (на сельскохозяйственного)
назначения.
В литературе
была высказана точка зрения о
том, что рациональность использования
земель, эксплуатируемых в качестве
операционного базиса, заключается в размещении
на меньшем по площади земельном участке
максимального количества средств производства
(зданий, сооружений и т.д.) с соблюдением
установленных норм размещения соответствующий
объектов. Указанных принцип в значительной
степени сохраняет свое значение и сегодня.
Однако следует отметить, что данная точка
зрения была высказаны в период, когда
землепользование было бесплатным. В настоящее
время регуляторов размеров занимаемой
земельной площади под объектами промышленности
и т. п. является экономическая целесообразность
наличия той или иной земельной площади.
Таким образом, большинстве случаев сам
землепользователь заинтересован в оптимальном
соотношении между площадью земельного
участка и размещенными на нем средствами
производства. Мне представляется, что
сегодня в отношении земель, выступающих
в качестве операционного базиса, требование
рационального использования соответствующих
земель заключается главным образом в
обеспечении их реального (фактического)
использования. Здесь имеется в виду не
только обеспечение использования земель
по целевому назначению, но и обеспечение
наличия землепользователя, уплачивающего
земельный налог либо иной вид платы за
землю, и ведущего устойчивую хозяйственную
деятельность. В тяжелых условиях экономической
реформы и частных банкротств, решение
указанных задач также будет способствовать
формированию модели рационального использование
земель. 1.3 Особенности охраны
сельскохозяйственных
угодий
Земли
сельскохозяйственного назначения
и прежде всего продуктивные сельскохозяйственные
угодья составляют основную часть единого
земельного фонда страны и занимают особое
место как объект охраны, поскольку выступают
в качестве главного средства производства
сельскохозяйственной продукции. Этим
объясняется причина установления для
них особого охранительного режима.
Установлено,
что основными причинами систематического
сокращения площади сельскохозяйственных
земель являются: необоснованный перевод
их в другие категории в связи
с изъятием для нужд, не связанных
с сельскохозяйственным производством,
и деградация земель в результате нерационального,
бесхозяйственного использования. В связи
с этим установленный законодательством
особый правовой режим земель сельскохозяйственного
назначения имеет ярко выраженный целевой
характер: максимальное сохранение сельхозугодий
в сфере сельскохозяйственного производства
и недопущение их деградации. Для осуществления
указанного режима предусматриваются:
особый порядок
изъятия сельскохозяйственных земель
для использования в иных целях;
специальный
механизм компенсации ущерба, связанного
с уменьшением их площадей и ухудшения
их качества;
обязательные
меры по восстановлению нарушенных земель
сельскохозяйственного назначения;
особые меры
ответственности за нарушение законодательства
по использованию и охране земель.
Особый
порядок изъятия сельскохозяйственных
земель заключается в следующем:
земли, пригодные
для сельскохозяйственных целей, должны
предоставляться прежде всего для этих
целей;
предоставление
продуктивных сельскохозяйственных земель
для несельскохозяйственных целей может
иметь место лишь только в исключительных
случаях и должно быть обосновано достаточно
вескими причинами;
изъятие для
не сельскохозяйственных целей, имеющих
особую ценность, законодательством не
допускается;
установлены
конкретные и практически легко и однозначно
определяемые критерии разграничения
земель по степени их значимости в качестве
основного средства производства через
показатели кадастровой оценки производительной
способности земель;
введен двухстадийный
порядок изъятия сельскохозяйственных
угодий, дающий возможность минимизировать
ущерб, причиняемый таким изъятием.
Особый
правовой механизм компенсации возникающего
при изъятии сельскохозяйственных
земель ущерба заключается:
в возмещении
собственниками земли и землепользователями
не только их действительных и реальных
затрат, связанных с изымаемыми землями,
но и упущенной выгоды за весь период,
необходимый для восстановления нарушенного
изъятия производства;
в обязательном
возмещении обществу (в лице государства)
потерь сельскохозяйственного производства
в размере, необходимом для полного сельскохозяйственного
освоения новых земель.
Обязательные
меры по восстановлению деградированных
или нарушенных сельскохозяйственных
угодий выражается:
в закрепленном
в законодательстве порядке осуществления
мероприятий по рекультивации нарушенных
земель и возврата их в сферу производства;
в консервации
деградированных или загрязненных сельскохозяйственных
угодий с выводом их на восстановительный
период из хозяйственной эксплуатации.
Особые
меры правовой ответственности за нарушение
законодательства об использовании
и охране земель состоят в том,
что:
установлена
строгая административная ответственность
за нецелевое и бесхозяйственное использование
продуктивных земель;
установлена
специальная (земельно-правовая) ответственность
за ненадлежащее их использование, которая
связана с принудительным изъятием
земель или стоимости земли. Глава
2. Сущность административной
ответственности 2.1
Понятие административной
ответственности.
Понятие
административной ответственности
связывается обычно с двумя другими
категориями «юридическая ответственность»
и «административное принуждение».
Другими словами, административная
ответственность является видом
юридической ответственности и видом
административного принуждения. Административная
ответственность обладает всеми общими
признаками, которые свойственны юридической
ответственности однако первая характеризуется
также и специфическими:
1 основанием
административной ответственности
является административное правонарушение
административная
ответственность может устанавливаться
не только законодательными актами РФ
и субъектов РФ, что закреплено в п. К ст.
72 Конституции РФ но и другими нормативными
актами. Так закон РФ « о местном самоуправлении
в РФ» в п.16 ст.55 и в ст.66 установил право
районного и городского совета народных
депутатов, принимать решения устанавливающие
административную ответственность. Такого
права среди других органов местного самоуправления
не имеют лишь сельские и поселковые советы
народных депутатов. Однако последние
могут налагать административные взыскания,
т.е. они применяют меры административной
ответственности.
Следует
отметить, что до настоящего времени
отсутствует четкое разграничение
компетенции между РФ, ее субъектами,
и органами местного самоуправления в
сфере правотворчества, связанного с установлением
и реализацией мер административной ответственности.
Тем более это касается административной
ответственности коллективных субъектов
требующих правового регулирования, как
правило, на федеральном уровне.
административная
ответственность распространяется не
только на физических, но и на юридических
лиц
к административной
ответственности виновных привлекают
различные органы государства (должностные
лица): административные комиссии органы
внутренних дел судьи и т. д.
Административная
ответственность выражается в применении
к виновным административных взысканий
и административно – восстановительных
мер, которые являются мерами административной
ответственности
Административное
законодательство устанавливает особый
порядок привлечения к административной
ответственности т. е. Существуют особые
процессуальные привила применения административной
ответственности, характеризующиеся оперативностью,
быстротой, упрощенностью
При применении
административной ответственности между
правоприменяющими органами (должностными
лицами) и правонарушителем отсутствуют
служебные отношения (такие отношения
характерны для дисциплинарной ответственности)
Административная
ответственность не характеризуется строгостью
и тяжестью санкций (как, например, уголовная
ответственность) не создает тяжелых правовых
последствий не влечет судимость,
Таким
образом, под административной ответственностью
как одного из видов юридической
ответственности следует понимать
применение в установленном процессуальном
порядке уполномоченными на то органами
и должностными лицами к правонарушителям
мер административного воздействия сформулированных
в карательных (штрафных) и восстановительных
санкциях административно – правовых
норм размеры штрафных санкций за земельные
правонарушения приведены в таблице 1.
Содержащие
государственное и общественное
осуждение порицание как личности
виновного в совершении административного
проступка, так и совершенного им
деяния, и выражающееся в отрицательных
последствиях личностного имущественного,
организационного характера, которые
нарушитель обязан претерпевать.
Назначение
административной ответственности
необходимо рассматривать в статистическом
и динамическом аспектах. Целью административной
ответственности можно выделить такие
ее цели:
1 охрана
общественных интересов, прав
и законных интересов граждан
и общества от правонарушений
2 уменьшение
числа совершаемых административных
правонарушений
3 наказание
виновных в правонарушениях в
целях их исправления и перевоспитания,
предупреждения совершения ими новых
правонарушений
4 превенция
и профилактика совершения административных
правонарушений иными лицами.
Теснейшим
образом с целями административной
ответственности ввязана проблема
ее функций.
Все функции
административной ответственности
подразделяются на две большие группы
– организационные и специальные.
К организационным относятся
функции:
правовосстановительная
психологическая
предупредительная
К специальным
можно отнести:
штрафную
карательную
2профилактическую
Необходимо
иметь в виду, что система законодательства
об административных правонарушениях
и административной ответственности,
определенная в Основах законодательства
СССР и союзных республик об административных
правонарушениях от 23 октября 1980 года
ныне не существует. Кодекс РСФСР во многом
устарел в том числе в той части которая
закрепляет систему законодательства
Российской Федерации об административных
правонарушениях
Анализ
законодательства об административной
ответственности приводит к более общей
проблеме административного принуждения.
С точки зрения законности, концепции
правового государства, вряд ли нормально,
что применение мер административного
принуждения, затрагивающие свободы, права
интересы граждан, коллективов, юридических
лиц, отношения этих субъектов с исполнительной
властью не имеет фундаментальной правовой
основы.
Даже
в самой общей форме не определены
система законодательства об административном
принуждении органы уполномоченные
устанавливать меры административного
принуждения и их компетенция основания
механизм гарантии законности их применения.
Как мне кажется, такое положение создает
порой благоприятные условия для искажения
административной системы управления
и произвола. 2.2
Соотношение административной
ответственности и административного
принуждения.
Важное
значение для познания сущности административной
ответственности имеет проблема
ее соотношения с административным
принуждением.
Институт
административного принуждения
является коплексным административно
– правовым институтом, который аккумулирует
нормативные установления различного
характера для регулирования правоприменительной
и правоохранительной деятельности государства
в специфической сфере – сфере функционирования
исполнительной власти по обеспечению
правопорядка. В юридической науке не
существует единого взгляда на проблему
определения понятия административного
принуждения. Так Д Н Бахрах сводит его
к применению предусмотренных законом
санкций к лицу, совершившему административный
проступок.
И А
Галаган рассматривает административное
принуждение значительно шире, включая
в это понятие « психическое воздействие
в виде угрозы применения административных
санкций за уклонение от совершения предписанных
действий неподчинение известным запретам
и ограничениям.
На мой
взгляд, наиболее полно и точно
понятие административного принуждения
раскрыл В. Г. Розенфельд, который
под этим институтом понимает: «психическое
либо физическое воздействие на сознание
и поведение субъектов с целью
понудить их путем угрозы применения
предусмотренных в законодательстве административных
санкций к должному поведению (совершению
предписанных действий) либо к подчинению
установленным запретам и ограничениям
а равно само применение с соблюдением
процессуальных требований уполномоченными
органами должностными лицами представителями
общественных организаций мер административного
воздействия сопровождающихся отрицательными
последствиями, личностного, организационного
материального характера с целью предупреждения
правонарушений, для пресечения противоправного
поведения, предотвращения возможных
вредных последствий, наказания виновных
в совершении административных правонарушений,
обеспечения охраны прав и свобод граждан,
общественного порядка, различных видов
собственности, создания режима законности
во всех сферах и государственной дисциплины
восстановления нарушенных законных прав
и интересов государства, юридических
лиц и граждан.
Среди
всех видов государственного принуждения
ведущая роль все же принадлежит
административному принуждению. Административное
принуждение осуществляется от имени
государства и в его интересах полномочными
представителями государства – органами
государственного управления, должностными
лицами, представителями общественных
организаций, обладающими юрисдикционными
полномочиями. Меры административного
принуждения применяются только процессе
управленческой деятельности в сфере
обеспечения правопорядка. Реализация
этих мер осуществляется в строго определенных
процессуальных формах.
Разрешением
проблемы соотношения административной
ответственности и административного
принуждения достигается, на мой взгляд,
возможность охарактеризовать понятие
административной ответственности с точки
зрения ее объема, то есть определить какие
меры административного принуждения относятся
к ней, а какие не относятся хотя и применяются
в административным принуждением, выработать
критерии их классификации, определить
признаки административного принуждения
в целом. От того, какие меры административного
принуждения следует относить к мерам
административной ответственности зависят
пределы бьем и основные направления кодификации
законодательства.
Все меры
административного принуждения
подразделяют на 4 группы: меры взыскания,
меры пресечения, административно-предупредительные
меры и правовосстановительные меры
административного принуждения:
1 способ
обеспечения правопорядка
2 нормативные
различия регламентации
3 цели
применения
4 фактические
основания применения
5 правовые
последствия применения
6 процессуальные
особенности осуществления
и т.д…………….. Перейти к полному тексту работы Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru Смотреть полный текст работы бесплатно Смотреть похожие работы
* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.
Эссе на тему «Почему я выбрал эту специальность?»
Меня зовут Дмитрий. Мне 15 лет. Для достижения своей жизненной цели хочу вырасти гражданином с активной жизненной позицией, хочу уверенно ориентироваться в проблемах современности, создавать счастье не только для себя, но и для государства в целом. Именно поэтому пошел в Апшеронский лесхоз-техникум. Я будущий техник-землеустроитель! Произношу это с гордостью, потому что специальность посвящена бесценному сокровищу страны – ее земле. Сегодня эта профессия актуальна, как и много лет назад. В наши дни под термином «землеустройство» принято понимать систему мероприятий по регулированию земельных отношений‚ организации использования‚ а также охране земельных участков того или иного назначения. Землеустроители следят за тем, чтобы земля использовалась рационально и эффективно. От их профессионализма зависит, насколько по-хозяйски используется земля, в каком состоянии она будет передана потомкам.
Понимаю важность профессии: от точности расчетов, прогнозов и проектирования техника-землеустроителя зависит не только дальнейшая эксплуатация стратегически важных объектов, но и жизнь и здоровье людей, которые имеют к ним отношение.
Мой выбор профессии не случаен. Техник – землеустроитель сегодня – это широко эрудированный специалист, в первую очередь умеющий творчески мыслить, вооруженный методикой научных исканий, хорошо владеющий логикой творческой мысли. Я учусь с интересом и знаю, что смогу быть универсальным специалистом для работы в системе Роснедвижимости, смогу работать в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству при администрации города, в агентстве по оценке земли и недвижимости, в налоговой инспекции, проектных институтах, экологических центрах, земельных банках и других организациях, заинтересованных в использовании земли с учетом специфики производства. Хочу стать профессионалом своего дела, чтобы служить Родине, так как правильный учет, оценка, отвод, распределение и перераспределение земель позволят улучшить управление земельными ресурсами страны.
В настоящее время в России проводится земельная реформа, создается новый земельный строй, введено платное землепользование, создаются условия для развития рынка земельной собственности. В таких условиях профессия ” техник-землеустроитель ” приобретает новое значение, она востребована на рынке труда.
Впереди много интересного, планирую поступить в университет и стать инженером. А пока учусь составлять фотосхемы, рисую рельеф, пробую составить экспликацию. И точно знаю: я выбрал для себя самую нужную, лучшую и интересную профессию, которая сделает меня счастливым.
Я хочу стать специалистом по земельно-имущественным отношениям. Почему я выбрала именно эту специальность? Специальность интересная, достаточно перспективная и прибыльно, но, чтобы в ней расти и куда-то двигаться, надо всё равно высшее образование получить.
Земельно-имущественные отношения – что за профессия, что делает специалист? Он должен быть способным произвести грамотную оценку земли иимущества, учет недвижимости, а также знать суть работы в организациях, связанных с недвижимостью и имуществом, в информационном и аналитическом плане, являться специалистом в данном вопросе. Современные реалии нашей жизни, так или иначе, связывают человека с понятием недвижимости и самой недвижимостью. Недвижимость – это все, что нас окружает и обеспечивает первичные потребности и нужды человекаКак видим, профессия очень сложная, но одновременно и интересная. Не зря говорят, что человек этой профессии – это и маркетолог, который исследует рынок, и юрист, который оформляет документы, и экономист, который всё должен правильно рассчитать, и даже учитель математики, который применяет формулы.Но у каждой профессии есть положительные и отрицательные стороны. Очень хорошо, что можно многознать, уметь, постоянно чему-то учиться, постоянно быть занятым, много общаться с людьми разного круга. Но при этой профессии должны быть хорошо развиты такие качества, как усидчивость, точность, внимательность, нестандартное мышление, коммуникативность. Надо быть самостоятельным, организованным, ответственным.
Я выбрала эту профессию, потому- что хочу видеть реальный результат своего работы. А большевсего хочу чтоб этот результат был нужен людям. Отношение семьи к моему выбору положительное, родные и близкие очень довольны моим выбором, и считают что я сделала правильный выбор в своей жизни.
Специальность “Земельно-имущественные отношения” является одной из современных на рынке образовательных услуг, однако у этой профессии глубокие корни. Такой профессии, как земельно-имущественныеотношения, не существовало как таковой. Земля считалась государственной и к рынку не имела никакого отношения. Предпосылки для возникновения этой профессии в России начались в период правления Екатерины Великой. В 1893 году император Александр III впервые подписал “Закон об оценке”. В губерниях, земствах были созданы оценочные комиссии. Комиссия обязана была вести книги, составлять описи всей недвижимости, вестиделопроизводство, собирать данные об арендной плате и т.д. После революции 1917 года, в связи с отменой частной собственности, необходимость в оценочной деятельности отпала, и исчезли представители этой профессии. От этой профессии остались лишь небольшие элементы. Их преобразовали в БТИ (бюро техинвентаризации). И лишь в 1993 году на базе ИЭР (Института Экономического развития) Всемирного банка началиготовить специалистов-оценщиков. В этом помогли специалисты из США, у которых земельно-имущественные отношения были развитее на пол века от наших. Для этого стали необходимы специалисты. Ее возобновление, но уже в новом качестве, приходится на 90-е годы, когда вновь возникли различные виды собственности и рынок ее купли-продажи. Земля, имущество стали частной собственностью, капиталом, которыйможет приносить стабильный доход при его правильном использовании, что возможно только при условии наличия знаний и опыта в данной сфере деятельности. Вот почему профессия специалиста по земельно-имущественным отношениям относится к разряду престижных, и спрос на услуги специалистов по земельно-имущественным отношениям год от года становится все выше.
История здания
Здание построено в 1813-1822 годахдля духовной семинарии. Духовная семинария готовила священников, а также воспитанников для духовных академий. Здесь преподавали богословские науки и общеобразовательные предметы, соответствующие курсу гимназий. В XVIII-XIX веках. Духовная семинария, Дворец Труда, а в наши дни – “монтажка”… В 1832 году семинария чуть не стала казарменным зданием из-за того, что император…
Земельноимущественные
отношения
История
профессии земельно-имущественных отношений
?
Профессия оценщика в России появилась после
отмены крепостного права. В июне 1893 года
вышли «Правила оценкинедвижимости…». С
появлением «правил» стали производить оценку
недвижимого имущества. В губерниях, земствах
были созданы оценочные комиссии. Комиссия
обязана была вести книги, составлять описи всейнедвижимости, вести делопроизводство, собирать
данные об арендной плате и т.д. После революции
1917 года частную собственность на землю
ликвидировали. От этой профессии остались лишь
небольшие элементы. Ихпреобразовали в БТИ
(бюро техинвентаризации). И лишь в 1993 году на
базе ИЭР (Института Экономического развития)
Всемирного банка начали готовить специалистовоценщиков. В этом помогли специалисты из США, укоторых земельно-имущественные отношения были
развитее на пол века от наших.
Особенности профессии земельноимущественные отношения
?
Те, кто решил посвятить себя профессии земельноимущественных отношений,соприкоснутся с
недвижимостью, с имуществом, которое нужно
оценить, учесть или переоценить. Но не всё так
просто. Нужно обязательно уметь разбираться в
основах работы земельного рынка, риэлтерства,
жилья.Уметь пользоваться справочной, нормативной
документацией; устанавливать границы, составлять
план и вести съёмку земельных участков; уметь
пользоваться компьютерной техникой; оформлять
документы экспертиз иоценки. Но кроме умений,
которые можно приобрести, поработав в этой
профессии, нужны и знания.
Основные виды деятельности специалиста
по земельно-имущественным отношениям
оценочная –
определениецелей оценки,
идентификаци
я объекта
оценки,
проведение
технической
экспертизы
объекта
оценки с
учетом всех
видов износа
и
обременений;
составление
отчета об
учетная –
проведение
техническойинвентариза
ции
(паспортизац
ии) вновь
возведенных
зданий и
сооружений;
ведение
исполнитель
ной учетнотехнической
документаци
и
информаци
онноаналитичес
кая– сбор и
обработка…
Специальности среднего профессионального образования
Земельно-имущественные отношения
Современные реалии нашей жизни, так или иначе, связывают человека с понятием недвижимости и самой недвижимостью.
Недвижимость – это все, что нас окружает и обеспечивает первичные потребности и нужды человека.
Недвижимость – это и земля, на которой расположено буквально все в окружающем нас мире, в томчисле и дачные и загородные участки, дома и сооружения на них расположенные. Леса, реки и озера, недра земли с залежами – все это недвижимость.
Содержание специальности “Земельно-имущественные отношения» сконцентрировано вокруг двух главных проблем в недвижимости – экономики и управлении. Процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических иуправленческих решений. Техническая инвентаризации и кадастровый учет обеспечивают представление о реальном состоянии объекта недвижимости; экономические экспертизы (важнейшей из которых является оценка) позволяют получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости; управленческие решения, дают возможность определения наиболее эффективного варианта использования недвижимости.
Объектомпрофессиональной деятельности специалистов «Земельно-имущественные отношения» являются земля, недвижимость, имущество
“Земельно-имущественные отношения” – это сравнительно новая специальность. И если посмотреть на основные дисциплины, определяющие специальность: экономика строительной организации; техническая инвентаризация, организация оценочных работ, основы геодезии, проектно-сметное дело, финансы и денежноеобращение, анализ финансово-хозяйственной деятельности объекта оценки – то становится очевидным, что особенность данной специальности заключается в том, что она идет на стыке строительных и экономических специальностей.
Большая потребность в специалистах по земельно-имущественным отношениям появилась с введением в стране рыночных отношений и возможностей осуществления сделок с собственностью, а любаясделка требует прежде всего оценки и учета. С принятием основных правовых государственных кодексов в области земельного, жилищного, лесного, налогового законодательства выпускники данных специальностей получили более широкий статус. С 2008 года введен единый кадастр земель и недвижимости. При этом в большинстве организаций этой сферы ощущается значительная нехватка грамотных специалистов данного профиля.Выпускник специальности осуществляет учетную, инвентаризационную и оценочную деятельность; устанавливает рыночную, инвестиционную, ликвидную или иную стоимость имущества, земли, информации или нематериальных благ.
Знаете профессии которы подходят к земельно имущественному отношению?!
1 )Оформлять документы, закрепляющие имущественные права и их регистрацию.
2 )Проводить учет иинвентаризацию имущества, земли и обязательств.
3 )Определять качество объекта земельно-имущественных отношений.
4 )Давать экономическую оценку объекту земельно-имущественных отношений на основе традиционных подходов к оценке.
5 )Рассчитывать доходность ценных бумаг.
6 )Пользоваться основной бухгалтерской и статистической отчетностью для оценки ликвидности и платежеспособности оцениваемого объекта.
7)Организовывать работу привлекаемых экспертов.
8 )Пользоваться архивами, готовить дела к сдаче в архив, формировать собственный архив.
9 )Пользоваться нормативными документами и инструкциями государст¬венных органов, регулирующих земельно-имущественные отношения.
10)Пользоваться Геоинформационными системами (ГИС-технологиями).
11)Работать с цифровыми и информационными картами.
12)Применять специализированноепрограммное обеспечение для решения профессиональных задач, использовать другие информационные технологии, офисную технику.
В России с начала 90-х годов проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Решение многих проблем в этой области отдано местным властям,…
Такой профессии, как земельно-имущественные отношения, не существовало как таковой. Земля считалась государственной и к рынку не имела никакого отношения. Только после того, как была проведена реформа, земля становится капиталом, частной собственностью. С этого момента она может приносить доход. Для этого стали необходимы специалисты. В СССР таких не готовили, о них ничего не слышали. Но это было ошибочное мнение.
История профессии земельно-имущественных отношений
Профессия оценщика в России появилась после отмены крепостного права. В июне 1893 года вышли «Правила оценки недвижимости…». С появлением «правил» стали производить оценку недвижимого имущества. В губерниях, земствах были созданы оценочные комиссии. Комиссия обязана была вести книги, составлять описи всей недвижимости, вести делопроизводство, собирать данные об арендной плате и т.д. После революции 1917 года частную собственность на землю ликвидировали. От этой профессии остались лишь небольшие элементы. Их преобразовали в БТИ (бюро техинвентаризации). И лишь в 1993 году на базе ИЭР (Института Экономического развития) Всемирного банка начали готовить специалистов-оценщиков. В этом помогли специалисты из США, у которых земельно-имущественные отношения были развитее на пол века от наших.
Особенности профессии земельно-имущественные отношения
Те, кто решил посвятить себя профессии земельно-имущественных отношений, соприкоснутся с недвижимостью, с имуществом, которое нужно оценить, учесть или переоценить. Но не всё так просто. Нужно обязательно уметь разбираться в основах работы земельного рынка, риэлтерства, жилья. Уметь пользоваться справочной, нормативной документацией; устанавливать границы, составлять план и вести съёмку земельных участков; уметь пользоваться компьютерной техникой; оформлять документы экспертиз и оценки. Но кроме умений, которые можно приобрести, поработав в этой профессии, нужны и знания.
Профессионал обязан знать:
• законодательство и регулирование оценочной деятельности;
• классификацию, методы, специфику оценивания;
• ЕГРП – единый государственный реестр;
• различные технологии;
• порядок регистрации и оформления документации;
• виды ценных бумаг;
• основы и методы приватизации;
• рынок ценных бумаг и недвижимости.
Востребованность профессии земельно-имущественные отношения
Вот уже более 20-ти лет эта профессия наиболее востребована и престижна. После окончания ССУЗа можно работать во многих организациях.
Где:
• в риэлторских компаниях,
• агентствах недвижимости,
• страховых фирмах,
• в комитетах ЖКХ,
• регистрационных центрах,
• банках,
• в градостроительных организациях.
Кем:
• риэлтором,
• техником-инвентаризатором,
• специалистом по учёту недвижимости,
• специалистом в БТИ,
• оценщиком,
• специалистом в земельно-кадастровой палате,
• специалистом по оценке имущества и земли,
• геодезистом.
Люди этой профессии помогут вам купить, продать, оценить, измерить, подарить недвижимость. И даже помогут составить брачный контракт.
Плюсы и минусы профессии земельно-имущественные отношения
Как видим, профессия очень сложная, но одновременно и интересная. Не зря говорят, что человек этой профессии – это и маркетолог, который исследует рынок, и юрист, который оформляет документы, и экономист, который всё должен правильно рассчитать, и даже учитель математики, который применяет формулы.
Но у каждой профессии есть положительные и отрицательные стороны. Очень хорошо, что можно много знать, уметь, постоянно чему-то учиться, постоянно быть занятым, много общаться с людьми разного круга. Но при этой профессии должны быть хорошо развиты такие качества, как усидчивость, точность, внимательность, нестандартное мышление, коммуникативность. Надо быть самостоятельным, организованным, ответственным. Если вы «обладатель» психических и нервных расстройств, явных физических недостатков, дефектов речи, то вам не по пути с профессией «земельно-имущественные отношения». Для вас это тяжёлая ноша.
Профессия земельно-имущественные отношения – зарплата
В рейтинге профессий оценщик вошёл в тридцатку наиболее перспективных и прибыльных во всём мире. И хотя в каждом регионе своя оплата труда (от 20000 до 60000 рублей), люди стремятся устроиться на вакантные должности. Биржа труда ещё недостаточно наполнена людьми этой профессии. Так что спешите – у вас есть шанс.
Земельно-имущественные отношения – область деятельности, обеспечивающая проведение учетной, инвентаризационной и оценочной деятельности, установление рыночной, инвестиционной, ликвидной или иной стоимости имущества, земли.
Специальность “Земельно-имущественные отношения” является одной из самых современных на рынке образовательных услуг.
Содержание деятельности
Специалист по земельно-имущественным отношениям составляет земельный баланс района, подготавливает документацию, необходимую для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий. Готовит предложения по определению экономической эффективности использования имеющегося недвижимого имущества. Осуществляет мониторинг земель и территории. Определяет кадастровую стоимость земель и выполняет кадастровую съемку. Осуществляет кадастровый и технический учет объектов недвижимости и формирует кадастровое дело. Выполняет работы по картографо-геодезическому обеспечению территорий, создает графические материалы. Определяет координаты границ земельных участков и вычисляет их площади. Выполняет поверку и юстировку геодезических приборов и инструментов. Производит сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах. Классифицирует здания и сооружения в соответствии с принятой типологией. Производит расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки. Обобщает результаты, полученные подходами, и дает обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.
Должен знать
состав имущественного комплекса, направления его эффективного использования, основы управления имуществом и территориями, методы и модели приватизации государственной и муниципальной собственности, акционирования, развития рынка недвижимости и ценных бумаг;
государственное регулирование этих процессов, законодательство об оценочной деятельности;
понятие «недвижимость»; имущественный комплекс;
ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, государственные кадастры, отдельные виды земельно-имущественных отношений: их классификацию, требования и особенности, специфику рынка недвижимости;
методы оценки недвижимости;
специфику оценки различных видов собственности, организацию процесса оценки, объекты гражданских правоотношений и их характеристики;
ценные бумаги, их виды, специфику гражданских правоотношений в области интеллектуальной собственности, нематериальных благ, информации и информационных прав, порядок рассмотрения имущественных споров в суде;
информационные технологии в земельно-имущественных отношениях, порядок оформления документов, закрепляющих имущественные права, и их регистрацию.
Должен уметь
использовать в своей профессиональной деятельности нормативную и справочную документацию;
работать со стандартами;
проводить учет и инвентаризацию имущества, земли и обязательств;
рассчитать основные технико-экономические и финансовые показатели деятельности предприятия (фирмы) – объекта оценки.
проверять имущественные права клиента;
давать экономическую оценку объекту земельно-имущественных отношений;
применять компьютерную технику в режиме пользователя;
работать с цифровыми и электронными картами; использовать другие информационные технологии, офисную технику.
оформлять документы оценочных экспертных заключений.
Профессионально важные качества
– высокий уровень развития распределения, концентрации и переключения внимания;
– гибкость мышления;
– развитые коммуникативные навыки (умение излагать информацию, умение убеждать и т.д.);
– высокая стрессоустойчивость;
– эмоциональная устойчивость;
– доброжелательность;
– организованность;
– ответственность;
– самостоятельность.
Медицинские ограничения
– заболевания опорно-двигательного аппарата;
– снижение остроты зрения;
– заболевания сердечно-сосудистой и дыхательной систем;
– нервно-психические заболевания;
– устойчивые нарушения слуха.
Родственные профессии
Юрист, экономист.
Вы, наверняка, слышали утверждение, что нет ничего более надежного в условиях меняющейся рыночной экономики, чем недвижимость. С этим нельзя не согласиться. Жилье и земля являются «вечными» ценностями, которые пользуются спросом во все времена. Однако, для того, чтобы купить или продать квартиру, оформить права на домик в деревне или на земельный участок – для всего этого необходима помощь специалистов. Ведь кто-то должен верно оценить тот или иной объект недвижимости, который вы хотите купить или продать? Отсутствие квалифицированной оценки может стоить вам немалых денег. Именно для того, чтобы помочь людям в этом вопросе, и нужны прежде всего специалисты по земельно-имущественным отношениям.
Незаменимый спец
Большая потребность в специалистах по земельно-имущественным отношениям появилась в нашей стране после того, как Россия перешла на рыночные отношения. Активно стали проводиться сделки с собственностью, а любая такая сделка требует прежде всего оценки и учета. Между тем до сих пор в большинстве организаций этой сферы ощущается значительная нехватка грамотных специалистов данного профиля.Говоря научным языком, «земельно-имущественные отношения – это проведение учетной, инвентаризационной и оценочной деятельности, установление рыночной, инвестиционной, ликвидной или иной стоимости имущества». В жилищной сфере специалистов такого профиля называют уже привычным для всех нас словом «риэлтор». Еще не так давно компании, работающие в сфере недвижимости, набирали способных молодых людей и обучали их самостоятельно, «без отрыва от производства». Сегодня стать успешным риэлтором, не имея соответствующего специального образования, очень сложно. – Конечно, риэлтором может стать любой человек, даже без профильного образования. Однако вопрос в том, насколько успешным будет его деятельность? На мой взгляд, очевидно, что специализированное образование значительно увеличивает эффективность деятельности риэлтора, – считает Елена Колбина, специалист по связям с общественностью Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга.Риэлтор занимается профессиональной оценкой различных объектов недвижимости. Взять ту же куплю-продажу жилья… Если два жилых дома построены по одному и тому же проекту, то это еще не значит, что квартиры в них окажутся одинаковы по цене. Их стоимость будет зависеть от района расположения здания, от наличия или отсутствия вблизи от него станций метрополитена, остановок наземного общественного транспорта, от экологической обстановки вокруг и еще десятка факторов. Даже две квартиры в одном и том же доме могут отличаться по цене, в зависимости, например, от этажа, на котором они находятся. Профессиональный оценщик как раз и определяет стоимость объекта с учетом всех этих условий.
Как сделать карьеру
Не трудно понять, насколько востребованы такого рода специалисты в наши дни. Достаточно просто посмотреть, какое огромное количество нового жилья строится в Петербурге, чтобы понять, что для специалистов по оценке недвижимости открыто широчайшее поле деятельности. Можно вполне уверенно утверждать, что безработица таким специалистам не грозит. Вот что говорит заместитель директора по воспитательной работе Колледжа управления и экономики «Александровский лицей» Лариса Максименко:- Студенты у нас получают разностороннее образование, позволяющее успешно работать в сфере недвижимости и земельных отношений. Наши выпускники устраиваются в агентства недвижимости, страховые фирмы, земельные комитеты… Многие ребята в дальнейшем находят себя в бизнесе, связанном с торговлей недвижимостью и строительством.Идеальный вариант для начала вашей карьеры – это стать помощником риэлтора. В ваши обязанности будет входить выполнение небольших поручений и заданий, тем не менее, на этой должности вы сможете получить массу необходимых навыков, немало мудрых советов от старшего коллеги.Также можно устроиться в страховую компанию, агентство недвижимости, бюро технической инвентаризации и т. д. Услуги профессионального оценщика могут понадобиться не только тем, кто хочет продать или купить жилье, но и желающим снизить неоправданно завышенный налог на жилой дом, квартиру, дачный участок, гараж, на имущество предприятий. Прибегают к услугам оценщика даже при заключении брачного контракта! Как правило, колледжи определяют своих студентов на практику в различные профильные компании и способствуют их дальнейшему трудоустройству. Зачастую практика для студента плавно перерастает в работу на постоянной основе. Кроме того, если есть желание – можно продолжить свое образование уже в вузе.- Наши выпускники часто совмещают работу с обучением в вузе. Это еще один плюс среднего образования: с ним можно начать работать и одновременно повышать квалификацию, – уверена Лариса Максименко, заместитель директора по воспитательной работе «Александровского лицея». – Я считаю ошибочным распространенное мнение о невостребованности среднего профессионального образования в юридической или экономической областях, в том числе и в области земельно-имущественных отношений. Главное – быть профессионалом своего дела, и тогда в карьере у вас все сложится. А наш колледж как раз и готовит таких профессионалов. Среднее профессиональное образование «заточено» как раз под практическую работу, под реальную жизнь.
С этим утверждением согласна и Светлана Лукашева, заместитель директора по учебно-воспитательной работе «Петровского колледжа»:- В чем плюс среднего образования? В том, что оно прикладное. То есть наши выпускники обладают более обширным запасом практических навыков, чем их коллеги из вузов.
Не только экономика
Высококлассных специалистов по земельно-имущественным отношениям готовят такие образовательные учреждения Санкт-Петербурга, как колледж управления и экономики «Александровский лицей», Санкт-Петербургский промышленно-экономический колледж, «Петровский колледж».На базе девяти классов срок обучения по специальности «Земельно-имущественные отношения» составляет 2 года 10 месяцев, на базе 11 классов – на год меньше. Выпускникам присваивается квалификация «экономист» или «специалист по земельно-имущественным отношениям». Для поступления в колледж требуются результаты ЕГЭ по математике и русскому языку.Основу учебного плана специальности «Земельно-имущественные отношения» составляют экономические дисциплины. Специалист по земле и недвижимости должен знать, какие федеральные и региональные законы действуют на рынке, и какие правовые нормы их регулируют. Учащиеся осваивают статистику и бухучет, аудит и делопроизводство, менеджмент и маркетинг, осваивают специализированные компьютерные программы. Кроме того, студенты изучают социологию и философию, основы права, иностранный язык, а также российскую судебную систему.- Студенты обучаются проводить учет и инвентаризацию имущества, земли и обязательств; давать экономическую оценку объекту; рассчитывать доходность ценных бумаг; оформлять документы, закрепляющие имущественные права и их регистрацию; пользоваться основной бухгалтерской и статистической отчетностью, – говорит Раиса Семенюк, директор Санкт-Петербургского промышленно-экономического колледжа. – Все эти навыки крайне востребованы в современном обществе.
Не стоит также забывать, что специалист по земельно-имущественным отношениям может заниматься самой различной дея¬тельностью, порой весьма далекой от его основного профиля. Таковы реалии современного общества – все очень подвижно и неустойчиво, так что порой человеку приходиться реализовывать себя в самых неожиданных областях. Однако полученное выпускниками экономическое образование позволит им не только «удержаться на плаву», но и без труда найти свое место в условиях бурлящей и постоянно изменяющейся жизни.
На заметку
овление специальности и профессии оценщика в России
1.1. История вопроса
1.2. Регулирование условий подготовки оценщиков
Глава 2. Правовые аспекты оценки недвижимости
2.1. Связь недвижимости с землей
2.2. Определение недвижимого имущества
2.3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения
2.4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости
2.5.Законодательство об оценочной деятельности
Глава 3. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки
3.1 Виды стоимости
3.2 Специфика рынков недвижимости
3.3 Принципы оценки недвижимости
3.4 Процесс оценки
Глава 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание
4.1. Классификация объектов недвижимости
4.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости
4.3. Особенностиработы оценщика при освидетельствовании объекта оценки
4.4. Описание объекта оценки при составлении отчета
Глава 5. Налогообложение имущества юридических и физических лиц: принципы построения и механизм действия
Глава 6. Доходный метод оценки недвижимости
6.1 Структура доходного метода
6.2 Основополагающие принципы доходного метода
6.3 Ставки капитализации, дисконтирования6.4 Условия арендных отношений
6.5 Реконструированный отчет о доходах и расходах
6.6 Метод прямой капитализации
6.7 Оценка с применением техники остатка
6.8. Второй метод капитализации
Глава 7. Основы инвестиционно-ипотечного анализа
7.1 Влияние финансового левереджа
7.2 Виды кредитов и залоговое законодательство
7.3. Методы инвестиционно-ипотечного анализа
7.4. Влияниеипотечного кредита на соотношение “цена—стоимость”
Глава 8. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж
8.1. Основные положения
8.2. Этапы реализации метода сравнения продаж
8.3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок
8.4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж
8.5. Методваловой ренты
8.6. Статистический анализ в методе сравнения продаж
Глава 9. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости
9.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их экспертиза
9.2 Индексы качества природно-антропогенной среды как основа определения рыночной стоимости экологического фактора
Глава 10. Оценка стоимости земли
10.1 Цель оценки10.2. Предмет оценки
10.3. Земельный рынок
10.4. Нормативная цена земли
10.5. Рыночная стоимость земли
Глава 11. Затратный метод оценки недвижимости
11.1. Сущность затратного метода
11.2. Области применения затратного метода
11.3. Процедура оценки недвижимости затратным методом
11.4. Затраты и себестоимость
11.5. Методы определения стоимости нового строительства11.6. Измерение накопленного износа
Глава 12. Практика оценки недвижимости
12.1. Процесс оценки
12.2. Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия
12.3. Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал
12.4. Оценка офисного здания для купли-продажи
12.5. Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал
ВВЕДЕНИЕ
Предлагаемая вниманиючитателей книга современна, прежде всего, из-за самой темы. В ней речь идет о недвижимости и ее рыночной оценке. Еще совсем недавно в СССР мало кто знал об этом. Понятие это, хорошо известное в России в начале ХХ в., в новейшей ее истории было зафиксировано, можно сказать, заново в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Феде рации (ГК РФ).
Но как оценить недвижимость? Это практически значимыйвопрос. Чиновники с недавних пор обязаны вносить оценки недвижимости в представляемые ими декларации в налоговые органы. Даже сам федеральный руководитель налоговой службы сетовал на то, как трудно зафиксировать оценку недвижимости.
Но дело даже не в декларациях. Думаем, что, в конце концов, этим займутся специалисты-оценщики. Они еще больше нужны налоговым службам для правильной…
В современной экономической теории появились такие рыночные понятия и научные направления, как, например, маркетинговая деятельность. Основными функциями этой сферы деятельности стали учет потребностей в товарах, состояние и динамика спроса, изучение возможностей приспособления производства к требованиям рынка, активное воздействие на формирование потребностей, контроль условий реализации товаров.
Проведение маркетинговых исследований – важнейшая составляющая аналитической функции маркетинга. Отсутствие подобных исследований чревато самыми неблагоприятными последствиями для фирмы-товаропроизводителя. недвижимость рынок закон оценочный
Маркетинговые исследования рынка недвижимости подразумевают систематический сбор, обработку и анализ данных по тем аспектам маркетинговой деятельности, в рамках которых следует принять те или иные решения, а также анализ компонентов внешней среды, которые оказывают воздействие на маркетинговую деятельность фирмы.
Актуальность данной темы заключается в том, что главное внимание в маркетинговых исследованиях надо уделить рыночным аспектам: оценке состояния и тенденций (конъюнктуры) развития рынка недвижимости, рассмотреть конъюнктура рынка; характеристике емкости рынка; сегментации рынка; состоянию конкуренции и барьерам рынка; рыночным возможностям и рискам.
1. Маркетинговые исследования
1.1 Факторы, воздействующие на спрос и предложение на рынке недвижимости
Строящееся жилье привлекает более низкими, чем на вторичном, ценами, хорошим качеством, удобными планировками.
К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:
1.Платежеспособность населения.
2.Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих тенденций;
3.Уровень миграции, соотношения различных слоев населения, количество разводов, браков.
4.Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей – сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и прогнозирование вкусов – процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей.
5.Доступность и условия финансирования.
К факторам, влияющим на величину предложения, относятся:
1.Резерв свободных объектов недвижимости в сегменте рынка;
2.Объемы строительства, затраты на строительство, включая интенсивность строительства, положение в индустрии, изменения в технологии, соотношение затрат и цен продажи объектов, затраты на улучшение.
1.2 Классификация объектов недвижимости по различным основаниям
Таблица №1
Маркетинговый подход
На основании градостроительных ориентиров
В зависимости от материала наружных стен здания
В зависимости от продолжительности и характера использования
Жилье высокой степени комфортности (элитное).
«Сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
Дома с кирпичными стенами
Первичное – место постоянного проживания
Жилье повышенной комфортности
Дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
Панельные стены
Вторичное-загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;
Типовое жилье (эконом-класс).
Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
Монолитные стены
Третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).
Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс).
Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
Деревянные и смешанного типа.
1.3 Тенденции в развитии рынка недвижимости (на основании статистических данных за 2014-2015годы)
Можно выделить следующие тенденции на рынке недвижимости:
1. Посещаемость торговых центров будет сокращаться. По данным Росстата, индекс потребительской уверенности россиян находится в отрицательной зоне, а посещаемость московских ТЦ, по данным компании Watcom, в 2014 году снизилась на 7-10% по сравнению с 2013-м.
2. Из-за санкций операторы пересматривают свои планы по развитию, снижают активность. Это может замедлить наполняемость вводимых в эксплуатацию площадей. Конечно, полки вряд ли останутся пустыми, но стоимость логистических процессов и перевозок, скорее всего, возрастет. А это скажется на ценах для всех категорий потребителей.
3. Торговые операторы все чаще заключают договоры с комбинированной арендной ставкой.
В 2014-2015 году недвижимость стала одним из наиболее надежных способов сбережения накоплений граждан. Развитие новых форматов. Выход на рынок бюджетных проектов доходных домов – пример поиска новой ниши в сегменте жилой недвижимости. В условиях практически полного отсутствия ипотечного кредитования, рассрочка от застройщика стала ключевым инструментом продаж.
Остановка финансирования государственных программ жилищного строительства. Изменение концепции маркетинговой стратегии продвижения жилых комплексов. В борьбе за покупателя застройщики отошли от эмоционального посыла (стиль жизни, ключевые преимущества проекта) и сконцентрировались на рекламе лучших условий покупки (рассрочка, скидка и проч.)
Рисунок №1. Структура предложения
2. Правовое регулирование оценочной деятельности и изменения в Федеральном законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
Статья 3. Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
(в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ)
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ);
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
(часть третья введена Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ, в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
– отдельные материальные объекты (вещи);
– совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
– право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
– права требования, обязательства (долги);
– работы, услуги, информация;
– иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее – договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов “действительная стоимость”, “разумная стоимость”, “эквивалентная стоимость”, “реальная стоимость” и других.
3. Подходы к оценке
Выделяют три основных подхода к оценке недвижимости: доходный, затратный и сравнительный. Участники рыночных отношений должны знать как рыночную стоимость товара, так и величину средств, затраченных на его создание. Необходимо учитывать, что именно разница между затратами на создание товара и его стоимостью содержит наиболее важную информацию, необходимую для принятия решения. В случае если эта разность отрицательная, участник рыночных отношений разоряется. В данном случае следует выяснить причины и принять соответствующее решение (снизить издержки или повысить рыночную привлекательность своего товара и его цены).
Доходный подход
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.
2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.
Затратный подход
Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.
Сравнительный подход
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
4. Задачи
Задача№1
Дом кирпичный, 14 этажный. Квартира находится на 17 этаже, общая площадь-45 кв. м., кухня-6 кв. м., имеется балкон. Квартира требует косметического ремонта. Все окна выходят во двор, во дворе есть детская площадка и стоянка для автомобилей. Ближайший магазин находится в 2 остановках, до ближайшей станции метро “Пр. Просвещения”-5 остановок транспорта. Дом оборудован домофоном, есть лифт.
Информация об объектах аналогах представлена в таблице 2
Таблица 2 Сравнение оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Наименование показателей
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Аналог №5
Местоположение объекта
Ленинградская область
Ленинградская область, ул. Сантьяго-де-Куба 9 этаж(последний)
Ленинградская область,ул. Композиторов, 2 этаж(10 этажного дома)
Ленинградская область, Северный проспект, 5 этаж(14 этажного панельного дома)
Ленинградская область, Проспект художников, 3этаж(19 этажного панельного дома)
Ленинградская область, Проспект художников, 6этаж(9 этажного кирпичного дома)
Назначение
квартира
квартира
квартира
квартира
квартира
Цена продажи, руб.
150000000
150000000
90000000
160000000
160000000
Общая площадь объекта, кв.м.
43
52
47
56
47
Продана(месяцев назад)
1 месяц
2,5 месяца
2 недели
3 месяца
1,5 месяца
Цена
42 580
60000
45000
47200
62800
Дополнительная информация
двух комнатная квартира; санузел раздельный; имеется балкон; все окна выходят во двор; во дворе детская площадка; стоянка для автомобилей; ближайший продовольственный магазин находится в 2остановках; до метро Пр. Просвещения” 5 остановок; имеется домофон; лифт.
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская панельная связь; лифт; придомная территория огорожена заборам; до ближайшего магазина 20 мин. Пешком; все окна квартиры выходят на улицу; до станции метро “Озерки” 4 остановки;
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; лифт; 2 лоджии; во дворе детская площадка, детский сад; до станции метро “Пр. Просвещения”;
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; окна выходят на лесопарк; в 15 мин.ходъбы находится парк Юннатов и Дом творчества; до станции метро “Озерки” 4 остановки на автобусе; имеется сигнализация; застекленная лоджия.
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь;домофон; лифт; окна выходит на пересечение улиц, дом окружен жилыми зданиями, что создает впечатление его закрытости; имеется кладовка; лоджия застеклена; до станции метро “Пр. Просвещения”3остановкина автобусе или трамвае; до ближайшего производственного магазина 5 мин.ходъбы; во дворе площадка для автомобилей.
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; пассажирский и грузовой лифты; с лоджии открывается вид на Шуваловский и Суздальскоеозера; остальные окна выходят во двор; имеется кладовка; до станции метро “Пр. Просвещения” 5 мин.ходъбы; установлена сигнализация.
Далее производим внесение корректировок, для расчета стоимости оцениваемого объекта. (Таблица 3)
Таблица 3 Расчет стоимости объекта оценки
Наименование показателей
Oбъект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Аналог №5
1.Цена 1м2 объекта аналога до кор.в руб.
990
1154
968
843
1336
2.Обстоятельства сделки
открытый рынок
открытый рынок
открытый рынок
открытый рынок
открытый рынок
3.Условия финансирования
наличными
ипотечный кредит
наличными
оформлена закладная
ипотечный кредит
4.Корректировка в %
5
5
5
5.Цена 1кв.м объекта аналога до кор. в руб
990
1212
968
885
1403
6.Продажа или предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
7.Корректировка в %
-7
-7
-7
-7
-7
8.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
921
1127
900
823
1305
9.Дата продажи
1 месяц
2,5 месяца
2 недели
3 месяца
1,5 месяца
10.Корректировка в %
0,5
2
2
1
11. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
967
1149
900
840
1435
12.Объем передаваемых прав на здание
собственность
собственность
собственность
собственность
собственность
13.Корректировка в %
14. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
967
1149
900
840
1435
15.Тип помещения
дом панельный
дом кирпичный
дом панельный
дом панельный
дом кирпичный
16.Корректировка в %
-5
-5
-5
17.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
918
1149
855
798
1435
18.Место расположения
Ленинградская область
Ленинградская область
Ленинградская область
Ленинградская область
Ленинградская область
19.Расстояние от КАД
45
40
9
17
35
20.Корректировка в %
5
4
-3
-1
3
21. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
964
1195
830
790
1392
22.Стоимость
41466
62161
38990
44223
65433
23.Общая площадь в кв.м.
43
52
47
56
47
24.Корректировка в %
2
3
2
3
2
25.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
984
1231
846
813
1420
26.Коммуникации, организация территории
санузел раздельный;имеется балкон; все окна выходят во двор; во дворе детская площадка; стоянка для автомобилей;ближайший продовольственный магазин находится в 2 остановках; до метро Пр. Просвещения” 5 остановок; имеется домофон; лифт
санузел раздельный; городская телефонная связь; лифт; 2 лождии; во дворе детская площадка, детский сад; до станции метро
санузел раздельный; городская телефонная связь;окна выходят на лесопарк; в 15 мин.ходъбы находится парк Юннатов и Дом
санузел раздельный; городская телефонная связь;домофон; лифт; окна выходит на перерсечение улиц, дом окружен
санузел раздельный; городская телефонная связь; пассажирский и грузовой лифты; с лоджии открывается вид на Шуваловский и Суздольские озера;остальные окна выходят во двор;имеется кладовка; до станции метро “Пр. Просвещения” 5 мин.ходъбы; установлена сигнализация
27.Корректировка в %
-10
-10
-5
-5
-10
28.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
885
1108
804
772
1278
29.Наличие ж.д. пути
–
–
–
–
–
30.Корректировка в %
31 Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
885
1108
804
772
1278
32.Физическое состояние
отличное состояние
хорошее состояние
хорошее состояние
требуется косметический ремонт
отличное состояние
33.Корректировка в %
-5
-3
-3
-1
-5
34.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
841
1075
780
765
1214
35.Итого средняя стоимость 1 кв.м. складского комплекса без земельного участка в руб.
1168
Таким образом, получаем стоимость объекта оценки, равную 1168*45(площадь объекта)=52560руб.
Задача№2
Рассчитайте по методике компании D&Т удельные веса для взвешивания результатов, полученных доходным, затратным и сравнительным подходами на основе ниже приведенной информации. Итоговая сумма и число факторов составляют соответственно в доходном подходе и – 2 и 5,затратном +4 и9, сравнительном – 1 и 7.
№
Показатель
Доходный подход
Затратный подход
Сравнительный подход
1
Экспертная оценка фактора
-2
4
-1
2
Число факторов
5
9
7
3
Смещение среднего
3
5
4
44
Весовая доля (простая дробь)
55
Весовая доля
0,0667
0,3333
0,1429
66
Сумма весовых долей
0,5429
0,5429
0,5429
77
Удельный вес подхода
12,28
61,39
26,32
88
Результат оценки
25000
40000
60000
99
Взвешенный результат
307000
2455600
1579200
10
Итоговая стоимость
4341800
4341800
4341800
Задача №3
Рассчитайте итоговую величину стоимости недвижимости по методу Наегли. Стоимость полученная доходным подходом – 25000тыс.руб., затратным-40000тыс.руб.,сравнительным-60000тыс.руб..По мнению оценщика, наиболее объективным на первом этапе следует признать результат доходного подхода, на втором этапе – результат сведения доходного и затратного подходов.
Название дохода
Стоимость отклонения тыс.руб.
Степень отклонения,%
Согласование результатов в тыс. Руб.
Скорректированная стоимость в тыс. руб.
Затратный Сравнительный
40000
60000
50
60000*5+40000/6
306666,7
Доходный Затратный
25000
40000
60
25000*5+40000/6
131666,6
1этап 2этап
306666,7 131666,6
133,05
306666,7*5+131666,6/6
1555277,9
Заключение
Таким образом, проведение маркетинговых исследований на рынке недвижимости – это сложный многоступенчатый процесс, требующий глубокого знания объекта изучения, от точности и своевременности результатов которого во многом зависит успешное функционирование всего предприятия.
Опыт современный предприятий однозначно свидетельствует о необходимости такого рода затрат, которые при успешном выполнении всегда окупаются увеличением прибыли юридического лица ввиду лучшей организации его производственной и сбытовой деятельности, созданной на комплексном анализе рынка и нацеленной на решение задач по успешной реализации продукции.
Рецепт для хорошего решения: 90% информации и 10% вдохновения. Особенно это к управлению маркетингом. Ведь маркетинг – это основная точка соприкосновения фирмы с ее окружением.
Посредством маркетинговых решений фирма приспосабливает свою продукцию и услуги к нуждам и желаниям общества. Эффективность этого процесса зависит в большей части от доступности и задействованности постоянной информационной обратной связи от рынка к фирме, что позволяет последней судить о существующем положении и оценить возможности новых (модифицированных) действий.
Список используемых источников
1. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России.» Москва – 2000 г.
2. Асаул А.Н. Маркетинг-Менеджмент в строительстве. – СПб.: Гуманистика, 2007.
3.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.
4. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
Интернет-сайты
5. http://www.consultant.ru/
Размещено на Allbest.ru
Никто не будет спорить с тем, что будущая профессия, то, где и кем ты будешь работать, влияет на всю твою жизнь. При выборе профессии можно учитывать личные склонности и интересы, особенности характера, престижность будущей профессии. Однако чаще приходится учитывать ее востребованность в экономике, возможности родителей, необходимость зарабатывать на жизнь. Когда мы выбираем, куда пойти учиться, немаловажно, куда идут школьные друзья, удобно ли добираться от дома и будет ли интересно прожить в стенах этого учебного заведения годы учебы.
Я учусь в КАС-7 на отделении «Информационное обеспечение градостроительной деятельности». Я хотела иметь реальную профессию и заниматься нужным делом.
В какой-то степени я попала на отделение ГСК случайно, в тот момент не очень понимая, кем буду и чем стану заниматься. Одна моя родственница когда-то выбрала строительный институт, потому что в МИСИ учился брат ее подруги и им обеим очень понравились студенты-второкурсники. Она окончила институт, всю жизнь проработала в области строительства, повидала массу интересных мест, общалась с замечательными людьми и никогда не пожалела о своем случайном выборе.
Моя будущая профессия очень древняя – «описание и изображение земель», землеустрoйство. Топографическая съемка, межевание и установление на местности границ земельного участка – это исходная информация для начала любого строительства – завода, дороги, дачного дома или разбивки сада. Наша страна имеет такую большую территорию, которая так остро нуждается в «землеустройстве»!
Сложно загадывать, как все сложится в будущем. Как правило, мы любим делать то, что у нас хорошо получается. И я точно знаю, что добросовестность и трудолюбие всегда помогут занять достойное место в любой профессии.
240*400 Advertur.ru end –>
Министерство
образования и науки РФ
ФГОУ
СПО «»Тальменский сельскохозяйственный
техникум»
Курсовая
работа
Дисциплина:
«Экономика организации (предприятия
Тема: Земельно
имущественные отношения и их
правовое обеспечение
Работа
выполнена
Студентом
521 группы
Марченко
Станислав Геннадьевич
По материалам
«ОАО Кипленское
Дата
выполнения « » ________2011г.
Оценка
работы:
Преподаватель
___________
Содержание
Введение
Глава 1 . Земельно имущественные отношения
и их правовое обеспечение
1.1 Земельные отношения
и их правовая охрана
1.2 Рациональное использование земель
1.3 Особенности охраны сельскохозяйственных
угодий
Глава 2. Сущность
административной ответственности
2.1 Понятие административной ответственности.
2.2 Соотношение административной ответственности
и административного принуждения.
2.3 Основания: виды и меры административной
ответственности.
Глава 3. Привлечение к административной
ответственности за земельные правонарушения
3.1 Органы, осуществляющие контроль за
использованием и охрана земель
3.2 Проверка, как одни из способов контроля
3.3 Принятие решения по результатам проведенного
контроля
Глава 4. Заключение
Глава 5.Список использованной литературы
Введение
Исключительная
по важности роль природноресурсовых
отношений закреплена ст. 9 Конституции
России, устанавливающей что земля
и другие природные ресурсы используются
и охраняются как основа жизни и деятельности
народов, проживающих на соответствующие
территории. По сравнению с иными природными
ресурсами земля выполняет наиболее широкие
и значимые функции в системе общественных
отношений нарушение земельного правопорядка,
неисполнение или ненадлежащее исполнение
правовых требований отрицательно сказываются
на использовании и охране земель Важнейшим
элементом обеспечения рационального
использования и охраны земель, защиты
прав и законных интересов собственников
земли, землепользователей, арендаторов
является применение правовых средств
воздействие направленных на устранение
нарушения земельного законодательства
и прекращение его дальнейшего развития,
восстановление нарушенного права и привлечение
виновных в нарушении к ответственности.
Основная цель заключается в оценки правового
обеспечения рационального использования
и охраны земель. В качестве объекта исследования
в данной работе выступают земельные правонарушения.
Предметом исследования является административная
ответственность за земельные правонарушения.
В соответствии с поставленной целью и
вытекающими задачами работа состоит
из трех глав.
Глава
1 «Земельные отношение и их административно-правовая
охрана» включила основные понятия
земельных отношений, а также рациональное
использования и охраны земель. В главе
раскрываются также особенности охраны
сельскохозяйственных угодий и экологическая
защита земель. Менее важное значение
в административно-правовой охране имеет
также экономическое стимулирование со
стороны государства охраны и рационального
использование земель.
Глава
2 «сущность административной ответственности»
раскрывает понятие административной
ответственности, основания , виды и
меры административной ответственности,
а также соотношение административной
ответственности и административного
принуждения.
В главе
3 «привлечение к административной
ответственности за земельные правонарушения»
главная роль отводится органам,
осуществляющим контроль за использованием
и охраной земель, а также основным
его обязанностям по ведению необходимой
процедуры при выявлении нарушений Земельного
законодательства.
Глава
1 . Земельные отношения
и их административно-правовая
охрана
1.1
Земельные отношения
и их правовая охрана
Земельные
отношения – это прежде всего волевые
общественные отношения имеющие своим
объектом землю.
Земля,
будучи вовлеченной в процесс
общественного материального производства
или иную сферу социальной деятельности
в зависимости от целей, в которых
ее используют выполняет различные функции
для предприятий промышленности, транспорта,
строительства, размещения населенных
пунктов, ряда других отраслей производства
она служит пространственным операционным
базисом, местом для размещения зданий,
сооружений, устройства путей сообщения.
Совершенно иную роль выполняет земля
в сельскохозяйственном производстве
и местом хозяйстве где она является не
только материальным условием, но и активным
фактором производства. Являясь носительницей
определенных естественных природных
свойств, земля в сельском и лесном хозяйствах
служит не только всеобщим условием труда,
человек превращает ее в орудие труда
поскольку воздействует через нее на рост
растению. В отличие от других средств
производства, которые в процессе использования
изнашиваются, уменьшают свои полезные
свойства, выходят из хозяйственного оборота,
естественная производительная способность
земли не уменьшается, а увеличивается
при правильном обращении с ней и рациональном
ее использование и охране
Земельное
законодательство содержит значительно
больше норм, посвященных охране земель,
нежели рациональному использованию.
В частности, в ЗК РСФСР содержится раздел
«Охрана земель». Под охраной земель законодатель
понимает систему правовых, организационные,
экономических и других мероприятий, направленных
на их рациональное использование, предотвращение
необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного
оборота, защиту от вредных воздействий,
а также на восстановление продуктивности
земель, воспроизводство и повышение плодородия
почв. Охрана земель осуществляется в
целях предотвращения деградации и нарушения
земель, других неблагоприятных последствий
хозяйственной деятельности, а также создания
механизма учета и проверки экологического
состояния земель. Таким образом законодатель
выделяет три главных направления в охране
земель:
правовое;
организационное;
экономическое.
В рамках
правовых мероприятий должно осуществляться
стимулирование внедрения природоохранных
технологий производства, регулирование
прав и обязанностей землепользователей
по осуществлению мер по охране земель
и рациональному землепользованию, установление
мер юридической ответственности.
В рамках
организационных мероприятий осуществляется
разработка нормативов безопасного
землепользования и доведение их
до землепользователей, оценка состояния
почв, установление нормативов предельно
допустимых концентраций вредных химических
и др. веществ, проведение экологической
и других экспертиз, государственный контроль
за использованием и охраной земель, зонирование
территорий, ведение государственного
земельного кадастра, землеустройство,
консервация земель.
В рамках
экономических мероприятий осуществляется
компенсирование землепользователям
ущерба, причиненного им вследствие ухудшения
качества земель, их деградации или
нарушения, изъятия; введение ограничений
в использовании, льготная плата за землю,
установление стимулирующих охрану земель
и рациональное использование выплат.
В связи
с переходом к рыночным земельным
отношениям все большее значение
в природоохранной сфере приобретают
меры экономического стимулирования рационального
использования, охраны и поощрение собственников
земли и землепользователей к этому. Конкретные
виды такого стимулирования могут быть
разными, в целом же они направлены на
побуждение к деятельности по рациональному
использованию и охране земель или на
поощрение субъектов за достигнутые в
этой деятельности результаты.
В ст. 106
ЗК РСФСР установлены конкретные
виды такого экономического стимулирования:
выделение
средств из республиканского или местного
бюджета для восстановления земель, нарушенных
не по вине лиц, используемых эти земли
(например, рекультивация земель ранее
предоставляющихся для горных разработок);
освобождение
от платы на земельные участки, находящиеся
в стадии сельскохозяйственного освоения,
на период, предусмотренный проектом производства
этих работ;
частичная
компенсация из бюджета потерь, связанных
с временной консервацией земель, нарушенных
не по вине лиц, использующих эти земли;
поощрение
граждан, занимающихся крестьянским хозяйством,
кооперативных, акционерных, государственных
и иных сельскохозяйственных и лесохозяйственных
предприятий, а также их руководителей
и специалистов за улучшение качества
земель, повышение плодородия почв и продуктивности
угодий;
установление
повышенных закупочных цен на экологически
чистую продукцию.
Следует
учитывать, что перечисленные меры
дают лишь общеправовую основу для
экономического стимулирования рационального
использования и охраны земель. Практическое
применение их предполагает разработку
адекватного финансового и административного
механизма, который пока еще не создан.
Таким
образом, представляется возможным
дать следующее определение охраны
земель. Под охраной земель понимается
система правовых, организационных,
экономических и иных мероприятий,
осуществляемых в целях обеспечения рационального
использования и сохранения земель как
составной части окружающей природной
среды.
Организационные
и экономические мероприятия
в значительной содержательной мере
опосредованы нормами земельного и
природоохранительного законодательства
Таким
образом, с учетом вышеизложенного,
можно дать следующее понятие
правовой охраны земель. Под правовой
охраной земель понимается установление
системы организационно-правовых и
экономических мер, направленных на
сохранение земель как важнейшего объекта
окружающей природной среды, включающей
в качестве главной составной части правовое
регулирование порядка землепользования,
а также установление и применение мер
юридической ответственности за нарушение
обязанностей по рациональному использованию
и охране земель.
1.2
Рациональное использование
земель
В теории
земельного права вопросы рационального
использования и охраны земель в
течение продолжительного времени
являются предметов научной дискуссии.
Однако единого подходы в определении
содержания понятий рационального использования
не выработано.
Наиболее
подробно вопросы обеспечении рационального
использования земель были освещены
в монографии «право природопользовании
в СССР» (1990 г.). Под рациональным
природопользованием авторами понимается
«достижение необходимого экономического
эффекта в осуществлении целей природопользования
с одновременным соблюдением требований
охраны, как используемых природных объектов,
так и окружающей природной среды в целом».
Таким образом, авторы включают в содержание
понятия рационального природопользования
требования охраны как эксплуатируемого
природного ресурса, так природы в целом.
Указанный подход позволяет авторам определить
рациональное природопользование и охрану
природы как единую сложноподчиненную
задачу управления природопользованием
в процессе производственной деятельности,
что в свою очередь имеет следствием возможность
регулирование экономической и экологической
сторон природопользования по средствам
запрещения в правовых нормах соответствующих
прав и обязанностей природопользователя,
не выделяя в качестве самостоятельной
сферы правового регулирования отношений
по охране окружающей природной среды.
При этом авторами подчеркивается, что
между двумя аспектами рационального
природопользования – экономическим и
экологическим необоснованно усматривается
противоречие, да и само их разделение
имеет относительный характер. В частности
отмечается, что использование природных
ресурсов может быть признано рациональным
в том случае, если оно удовлетворяет экономические
потребности в рамках экологической разумности,
а экономическая деятельность осуществляется
в соблюдением экологических требований,
направленных на охрану природы как базы
природопользования.
Применительно
к земельному праву требование рационального
природопользования выражается в закреплении
в законодательстве соответствующих требований
эффективно использования земель в части
максимальной продуктивности земель использования
земель в части максимальной продуктивности
земель, используемых в сельскохозяйственном
и лесохозяйственном производстве, использование
минимально необходимых земельных площадей
в качестве операционного базиса и в ряде
иных требований. Таким образом, сущностью
экономического аспекта рационального
природопользования рассматривается
максимальная полезность природопользования,
а главным в экологическом аспекте – комплексных
характер природопользования. Правовая
охрана природного ресурса представляется
как комплекс мер по обеспечению правил
рационального использования им. Следовательно,
одним из способов охраны соответствующего
природного ресурса является обеспечение
надлежащего использования прав и исполнения
обязанностей при осуществлении природопользования.
Одним
из направлений решения указанной
задачи предлагается нормативное регулирование
экологически обоснованного поведения
природопользователя, которое заключается
в нормативном закреплении связи правомочий
и обязанностей субъектов правоотношений
в сфере рационального использования
и охраны природных ресурсов, что достигается
посредством закрепления: целевого использования,
вида пользования и пределов реализации
субъективных прав природопользователей.
Таким образом, в наиболее общем указанный
подход определении с нашей точки зрения,
в формуле – «охрана природы без природопользования
беспредметна, а природопользование, не
имеющее природоохранительной цели, нерационально»
Иной
подход в определении соотношения
рационального и пользования
и охраны природных ресурсов был
высказан рядом авторов, которые, не
отрицая тесных взаимосвязей между
указанными понятиями, тем не менее отмечали
их самостоятельный характер. В частности,
О. С. Колбасов возражал против нивелирования
различий между рациональным использованием
природных ресурсов и охраной природы,
поскольку фактическое осуществление
рационального природопользования скрывает
в себе возможность противоречия интересам
охраны природы. Такую позицию разделяет
и А. И. Казаниник отмечавший, что охрана
природы и рациональное природопользование
представляют собой различные виды практической
деятельности человека. Природопользование
представляет собой присвоение предметов
природы, тогда как охрана природы призвана
защищать от антропогенных изменений
природные ресурсы, необходимые для практического
использования настоящими и будущими
поколениями людей. Автор особо подчеркивал
вредность для практики защиты окружающей
среды попытки включить в понятие охраны
природы указания на необходимость проведения
хозяйственных мероприятий по умножению,
улучшению, перестройке и обогащению природы.
Известную
определенность в вопрос о соотношении
рационального использования природных
ресурсов и их охраны внес Закон РФ «об
охране окружающей природной среды». В
частности, ст. 3 закона устанавливает,
что при осуществлении хозяйственной,
управленческой и иной деятельности, оказывающей
отрицательное воздействие на состояние
окружающей природной среды, государственные
органы, учреждения, организации, граждане
и др. обязаны руководствоваться принципом
рационального использования природных
ресурсов. Последний подразумевает учет
законов природы, потенциальных возможностей
окружающей природной среды, необходимости
воспроизводства природных ресурсов и
недопущения необходимости воспроизводства
природных ресурсов и недопущения необратимых
последствий для окружающей природной
среды и здоровья человека. Таким образом,
принцип рационального использования
природных последствий для окружающей
природной среды и здоровья человека.
Таким образом, принцип рационального
использования природных ресурсов является
средством охраны окружающей природной
среды. Законодатель тем самым выделяет
обеспечение рационального использования
природных ресурсов (а не природных объектов)
в качестве самостоятельного аспекта
хозяйственной деятельности, наряду с
другими средствами охраны окружающей
природной среды, которые в совокупности
способствуют гармонизации экономических
и экологических и экологических интересов
общества в сфере природопользования.
Существенным
недостатком земельного законодательств,
является отсутствие легального определения
рационального использования земель.
Действующее земельное законодательство
закрепляет в качестве одной из задач
правового регулирования земельных отношений
обеспечение рационального использования
и охраны земель (ст. 1 ЗК РСФСР 1991 г) В части
установления содержания требования рационального
использования земельного участка, что
квалифицировалось таковым при снижении
уровня фактической урожайности за последние
пять лет более чем на 20% ниже нормативного,
устанавливаемого по кадастровой оценки
земель, а также в случаях изменения состава
сельскохозяйственных угодий путем перевода
более ценных сельскохозяйственных угодий
в менее ценные земельные угодья. Таким
образом, идя от обратного, под рациональным
использованием сельскохозяйственных
земель подразумевается такое их использование,
которое, во-первых, не влечет уменьшения
площадей сельскохозяйственных угодий
высокого качества, а во-вторых, в самом
общем виде может быть определено как
экономическая эффективность использования
соответствующих площадей, т. е. средняя
урожайность (продуктивность) угодий отвечает
кадастровой оценке земель. Иными словами
критерием определения рациональности
использования сельскохозяйственных
угодий является экономическая оценка
производственной деятельности землепользователя.
Указанный вывод подтверждается тем, что
ст. 53 ЗК РСФСР в качестве обязанности
землепользователя закрепляется не требование
рационального использовать землю, а требование
эффективного использования земли в соответствии
с целевым назначением. Тем самым в определенной
мере законодатель ставит знак равенства
между понятиями
рационального
и эффективного использования земли.
Указанных выводу подтверждается и
содержанием ст. 24 ЗК, которая под
особо ценными земельными угольями
понимает, прежде всего продуктивным
земли (опытные поля и т. д.)
Земельный
кодекс не содержит указаний на содержание
требования рационального использования
земель иного (на сельскохозяйственного)
назначения.
В литературе
была высказана точка зрения о
том, что рациональность использования
земель, эксплуатируемых в качестве
операционного базиса, заключается в размещении
на меньшем по площади земельном участке
максимального количества средств производства
(зданий, сооружений и т.д.) с соблюдением
установленных норм размещения соответствующий
объектов. Указанных принцип в значительной
степени сохраняет свое значение и сегодня.
Однако следует отметить, что данная точка
зрения была высказаны в период, когда
землепользование было бесплатным. В настоящее
время регуляторов размеров занимаемой
земельной площади под объектами промышленности
и т. п. является экономическая целесообразность
наличия той или иной земельной площади.
Таким образом, большинстве случаев сам
землепользователь заинтересован в оптимальном
соотношении между площадью земельного
участка и размещенными на нем средствами
производства. Мне представляется, что
сегодня в отношении земель, выступающих
в качестве операционного базиса, требование
рационального использования соответствующих
земель заключается главным образом в
обеспечении их реального (фактического)
использования. Здесь имеется в виду не
только обеспечение использования земель
по целевому назначению, но и обеспечение
наличия землепользователя, уплачивающего
земельный налог либо иной вид платы за
землю, и ведущего устойчивую хозяйственную
деятельность. В тяжелых условиях экономической
реформы и частных банкротств, решение
указанных задач также будет способствовать
формированию модели рационального использование
земель.
1.3
Особенности охраны
сельскохозяйственных
угодий
Земли
сельскохозяйственного назначения
и прежде всего продуктивные сельскохозяйственные
угодья составляют основную часть единого
земельного фонда страны и занимают особое
место как объект охраны, поскольку выступают
в качестве главного средства производства
сельскохозяйственной продукции. Этим
объясняется причина установления для
них особого охранительного режима.
Установлено,
что основными причинами систематического
сокращения площади сельскохозяйственных
земель являются: необоснованный перевод
их в другие категории в связи
с изъятием для нужд, не связанных
с сельскохозяйственным производством,
и деградация земель в результате нерационального,
бесхозяйственного использования. В связи
с этим установленный законодательством
особый правовой режим земель сельскохозяйственного
назначения имеет ярко выраженный целевой
характер: максимальное сохранение сельхозугодий
в сфере сельскохозяйственного производства
и недопущение их деградации. Для осуществления
указанного режима предусматриваются:
особый порядок
изъятия сельскохозяйственных земель
для использования в иных целях;
специальный
механизм компенсации ущерба, связанного
с уменьшением их площадей и ухудшения
их качества;
обязательные
меры по восстановлению нарушенных земель
сельскохозяйственного назначения;
особые меры
ответственности за нарушение законодательства
по использованию и охране земель.
Особый
порядок изъятия сельскохозяйственных
земель заключается в следующем:
земли, пригодные
для сельскохозяйственных целей, должны
предоставляться прежде всего для этих
целей;
предоставление
продуктивных сельскохозяйственных земель
для несельскохозяйственных целей может
иметь место лишь только в исключительных
случаях и должно быть обосновано достаточно
вескими причинами;
изъятие для
не сельскохозяйственных целей, имеющих
особую ценность, законодательством не
допускается;
установлены
конкретные и практически легко и однозначно
определяемые критерии разграничения
земель по степени их значимости в качестве
основного средства производства через
показатели кадастровой оценки производительной
способности земель;
введен двухстадийный
порядок изъятия сельскохозяйственных
угодий, дающий возможность минимизировать
ущерб, причиняемый таким изъятием.
Особый
правовой механизм компенсации возникающего
при изъятии сельскохозяйственных
земель ущерба заключается:
в возмещении
собственниками земли и землепользователями
не только их действительных и реальных
затрат, связанных с изымаемыми землями,
но и упущенной выгоды за весь период,
необходимый для восстановления нарушенного
изъятия производства;
в обязательном
возмещении обществу (в лице государства)
потерь сельскохозяйственного производства
в размере, необходимом для полного сельскохозяйственного
освоения новых земель.
Обязательные
меры по восстановлению деградированных
или нарушенных сельскохозяйственных
угодий выражается:
в закрепленном
в законодательстве порядке осуществления
мероприятий по рекультивации нарушенных
земель и возврата их в сферу производства;
в консервации
деградированных или загрязненных сельскохозяйственных
угодий с выводом их на восстановительный
период из хозяйственной эксплуатации.
Особые
меры правовой ответственности за нарушение
законодательства об использовании
и охране земель состоят в том,
что:
установлена
строгая административная ответственность
за нецелевое и бесхозяйственное использование
продуктивных земель;
установлена
специальная (земельно-правовая) ответственность
за ненадлежащее их использование, которая
связана с принудительным изъятием
земель или стоимости земли.
Глава
2. Сущность административной
ответственности
2.1
Понятие административной
ответственности.
Понятие
административной ответственности
связывается обычно с двумя другими
категориями «юридическая ответственность»
и «административное принуждение».
Другими словами, административная
ответственность является видом
юридической ответственности и видом
административного принуждения. Административная
ответственность обладает всеми общими
признаками, которые свойственны юридической
ответственности однако первая характеризуется
также и специфическими:
1 основанием
административной ответственности
является административное правонарушение
административная
ответственность может устанавливаться
не только законодательными актами РФ
и субъектов РФ, что закреплено в п. К ст.
72 Конституции РФ но и другими нормативными
актами. Так закон РФ « о местном самоуправлении
в РФ» в п.16 ст.55 и в ст.66 установил право
районного и городского совета народных
депутатов, принимать решения устанавливающие
административную ответственность. Такого
права среди других органов местного самоуправления
не имеют лишь сельские и поселковые советы
народных депутатов. Однако последние
могут налагать административные взыскания,
т.е. они применяют меры административной
ответственности.
Следует
отметить, что до настоящего времени
отсутствует четкое разграничение
компетенции между РФ, ее субъектами,
и органами местного самоуправления в
сфере правотворчества, связанного с установлением
и реализацией мер административной ответственности.
Тем более это касается административной
ответственности коллективных субъектов
требующих правового регулирования, как
правило, на федеральном уровне.
административная
ответственность распространяется не
только на физических, но и на юридических
лиц
к административной
ответственности виновных привлекают
различные органы государства (должностные
лица): административные комиссии органы
внутренних дел судьи и т. д.
Административная
ответственность выражается в применении
к виновным административных взысканий
и административно – восстановительных
мер, которые являются мерами административной
ответственности
Административное
законодательство устанавливает особый
порядок привлечения к административной
ответственности т. е. Существуют особые
процессуальные привила применения административной
ответственности, характеризующиеся оперативностью,
быстротой, упрощенностью
При применении
административной ответственности между
правоприменяющими органами (должностными
лицами) и правонарушителем отсутствуют
служебные отношения (такие отношения
характерны для дисциплинарной ответственности)
Административная
ответственность не характеризуется строгостью
и тяжестью санкций (как, например, уголовная
ответственность) не создает тяжелых правовых
последствий не влечет судимость,
Таким
образом, под административной ответственностью
как одного из видов юридической
ответственности следует понимать
применение в установленном процессуальном
порядке уполномоченными на то органами
и должностными лицами к правонарушителям
мер административного воздействия сформулированных
в карательных (штрафных) и восстановительных
санкциях административно – правовых
норм размеры штрафных санкций за земельные
правонарушения приведены в таблице 1.
Содержащие
государственное и общественное
осуждение порицание как личности
виновного в совершении административного
проступка, так и совершенного им
деяния, и выражающееся в отрицательных
последствиях личностного имущественного,
организационного характера, которые
нарушитель обязан претерпевать.
Назначение
административной ответственности
необходимо рассматривать в статистическом
и динамическом аспектах. Целью административной
ответственности можно выделить такие
ее цели:
1 охрана
общественных интересов, прав
и законных интересов граждан
и общества от правонарушений
2 уменьшение
числа совершаемых административных
правонарушений
3 наказание
виновных в правонарушениях в
целях их исправления и перевоспитания,
предупреждения совершения ими новых
правонарушений
4 превенция
и профилактика совершения административных
правонарушений иными лицами.
Теснейшим
образом с целями административной
ответственности ввязана проблема
ее функций.
Все функции
административной ответственности
подразделяются на две большие группы
– организационные и специальные.
К организационным относятся
функции:
правовосстановительная
психологическая
предупредительная
К специальным
можно отнести:
штрафную
карательную
2профилактическую
Необходимо
иметь в виду, что система законодательства
об административных правонарушениях
и административной ответственности,
определенная в Основах законодательства
СССР и союзных республик об административных
правонарушениях от 23 октября 1980 года
ныне не существует. Кодекс РСФСР во многом
устарел в том числе в той части которая
закрепляет систему законодательства
Российской Федерации об административных
правонарушениях
Анализ
законодательства об административной
ответственности приводит к более общей
проблеме административного принуждения.
С точки зрения законности, концепции
правового государства, вряд ли нормально,
что применение мер административного
принуждения, затрагивающие свободы, права
интересы граждан, коллективов, юридических
лиц, отношения этих субъектов с исполнительной
властью не имеет фундаментальной правовой
основы.
Даже
в самой общей форме не определены
система законодательства об административном
принуждении органы уполномоченные
устанавливать меры административного
принуждения и их компетенция основания
механизм гарантии законности их применения.
Как мне кажется, такое положение создает
порой благоприятные условия для искажения
административной системы управления
и произвола.
2.2
Соотношение административной
ответственности и административного
принуждения.
Важное
значение для познания сущности административной
ответственности имеет проблема
ее соотношения с административным
принуждением.
Институт
административного принуждения
является коплексным административно
– правовым институтом, который аккумулирует
нормативные установления различного
характера для регулирования правоприменительной
и правоохранительной деятельности государства
в специфической сфере – сфере функционирования
исполнительной власти по обеспечению
правопорядка. В юридической науке не
существует единого взгляда на проблему
определения понятия административного
принуждения. Так Д Н Бахрах сводит его
к применению предусмотренных законом
санкций к лицу, совершившему административный
проступок.
И А
Галаган рассматривает административное
принуждение значительно шире, включая
в это понятие « психическое воздействие
в виде угрозы применения административных
санкций за уклонение от совершения предписанных
действий неподчинение известным запретам
и ограничениям.
На мой
взгляд, наиболее полно и точно
понятие административного принуждения
раскрыл В. Г. Розенфельд, который
под этим институтом понимает: «психическое
либо физическое воздействие на сознание
и поведение субъектов с целью
понудить их путем угрозы применения
предусмотренных в законодательстве административных
санкций к должному поведению (совершению
предписанных действий) либо к подчинению
установленным запретам и ограничениям
а равно само применение с соблюдением
процессуальных требований уполномоченными
органами должностными лицами представителями
общественных организаций мер административного
воздействия сопровождающихся отрицательными
последствиями, личностного, организационного
материального характера с целью предупреждения
правонарушений, для пресечения противоправного
поведения, предотвращения возможных
вредных последствий, наказания виновных
в совершении административных правонарушений,
обеспечения охраны прав и свобод граждан,
общественного порядка, различных видов
собственности, создания режима законности
во всех сферах и государственной дисциплины
восстановления нарушенных законных прав
и интересов государства, юридических
лиц и граждан.
Среди
всех видов государственного принуждения
ведущая роль все же принадлежит
административному принуждению. Административное
принуждение осуществляется от имени
государства и в его интересах полномочными
представителями государства – органами
государственного управления, должностными
лицами, представителями общественных
организаций, обладающими юрисдикционными
полномочиями. Меры административного
принуждения применяются только процессе
управленческой деятельности в сфере
обеспечения правопорядка. Реализация
этих мер осуществляется в строго определенных
процессуальных формах.
Разрешением
проблемы соотношения административной
ответственности и административного
принуждения достигается, на мой взгляд,
возможность охарактеризовать понятие
административной ответственности с точки
зрения ее объема, то есть определить какие
меры административного принуждения относятся
к ней, а какие не относятся хотя и применяются
в административным принуждением, выработать
критерии их классификации, определить
признаки административного принуждения
в целом. От того, какие меры административного
принуждения следует относить к мерам
административной ответственности зависят
пределы бьем и основные направления кодификации
законодательства.
Все меры
административного принуждения
подразделяют на 4 группы: меры взыскания,
меры пресечения, административно-предупредительные
меры и правовосстановительные меры
административного принуждения:
1 способ
обеспечения правопорядка
2 нормативные
различия регламентации
3 цели
применения
4 фактические
основания применения
5 правовые
последствия применения
6 процессуальные
особенности осуществления
и т.д……………..
Перейти к полному тексту работы
Скачать работу с онлайн повышением уникальности до 90% по antiplagiat.ru, etxt.ru
Смотреть полный текст работы бесплатно
Смотреть похожие работы
* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.